Содержание

дарение квартиры в кредит

Можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру?

Ни для кого не секрет, что в настоящее время наиболее реальный способ стать счастливым обладателем собственной недвижимости — это вступить в кредитные отношения с банком. При стечении определенных обстоятельств возникает необходимость по особому распорядиться ипотечным жильем — обменять, сдать, подарить и др. Далее будет рассмотрена ситуация, когда квартира в ипотеке — можно ли оформить дарственную на нее и что для этого нужно?

Суть ипотечного кредитования и права каждой из сторон

Каждая банковская структура имеет свои особенности относительно выдачи кредитов на жилье. Но, по сути, все они сходятся в одном: банк является полноправным владельцем квартиры, приобретенной в кредит, до тех пор, пока не будет полностью погашена сумма задолженности. При этом жилье служит залоговым обеспечением безопасности сделки.

Перечень прав, которыми наделяется заемщик в отношении собственности, каждый банк определяет самостоятельно. Чаще всего разрешение кредитора не требуется, чтобы прописаться в квартире самому и зарегистрировать там же членов своей семьи.

Также нередко сделки на передачу в безвозмездное пользование квартирой совершаются без ведома банка, и это не противоречит законодательству. А вот все то, что относится к сделкам по отчуждению имущества — купля-продажа, дарение, возмездная аренда — находится под неусыпным контролем у реального владельца недвижимости, то есть банка.

Составить дарственную на ипотечное жилье не составляет труда. Но сделать так, чтобы она приобрела юридическую силу — весьма проблематично. Это возможно только с разрешения банка. Самый простой вариант — выплатить оставшуюся часть долга. Именно с момента погашения ипотеки заемщик становится полноправным владельцем собственности, а значит, может распоряжаться ею по своему усмотрению — дарить, продавать, менять и т. д.

Но при всей простоте этого варианта есть одно, но очень большое «но9raquo; — людей, которые в состоянии погасить ипотечный долг за 10 или 20 лет вперед очень немного. А потому для абсолютного большинства случаев характерна необходимость дарения ипотечной недвижимости с обременением, то есть когда вся сумма долга за нее еще не уплачена.

Сложность данной ситуации заключается в том, что для кредитора смена собственника — это дополнительные и совсем ненужные риски. Но если вы все-таки хотите попытать удачу, то еще на стадии оформления ипотечного договора, настаивайте, чтобы среди ваших прав значилась возможность дарения квартиры в пользу третьих лиц с согласия кредитора. В этом случае есть вероятность, что банк пойдет вам на уступки и хотя бы рассмотрит возможность смены собственника.

Как получить согласие банка на составление дарственной на ипотечное жилье?

Перед тем как договор дарения квартиры в ипотеке будет признан банком действительным, он тщательно проверит платежеспособность возможного нового собственника жилья. Расчет материальных возможностей будет производиться по тому же принципу, что и при выдаче новых займов на жилье.

Сотрудники банка проанализируют, какая часть доходов будет оставаться у гражданина после ежемесячной уплаты ипотечных взносов. Кроме того, во внимание будет принято и то, сколько иждивенцев находится у него на содержании, насколько стабилен заработок и другие нюансы.

Помимо финансового благополучия сотрудники банка при принятии решения о смене собственника должны четко усмотреть желание третьего лица принять на себя бремя по выплате оставшейся суммы ипотечного долга.

Можно ли подарить ипотечную квартиру в обход банка?

Не секрет, что нечистые на руку граждане могут попытаться совершить сделку без согласия банковского учреждения. Даже если им каким-то образом удастся тайно оформить дарственную на квартиру в ипотеке и произвести ее отчуждение, банк обязательно примет ответные меры. Возможные варианты:

  1. Признание сделки недействительной через суд. При этом в подобных ситуациях закон всегда оказывается на стороне банка.
  2. Требование об исполнении ипотечных обязательств. Для его реализации банк даже может продать квартиру вне зависимости от того, кто на данный момент является ее владельцем.

Подытоживая все вышесказанное на тему, можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру, подчеркнем, что это довольно сложно, но в принципе при стечении определенных обстоятельств возможно. Главное, чтобы:

  • такая возможность была оговорена в ипотечном договоре;
  • новый заемщик был платежеспособен и согласен на все условия банка;
  • сам банк захотел рассмотреть этот вопрос.

Если, несмотря на все сложности, сделка по безвозмездной передаче жилья все-таки состоялась, самое время подумать о других сопутствующих вопросах, например, налогообложении. При заключении договора дарения не с близкими родственниками в 2018 году придется заплатить налог в размере 13% от стоимости жилья.

Из-за налога в 13% совсем не выгодно дарить ипотечную квартиру не родственникам, в этом случае гораздо выгоднее будет передать квартиру по договору купли-продажи, об особенностях такой сделки смотрите видео ниже.

Видео: Покупка и продажа ипотечной квартиры

Можно ли подарить квартиру, если она в ипотеке?

Выплата ипотечного кредита обычно происходит не один и не два года. За этот период у заемщика может возникнуть необходимость подарить квартиру. Без разрешения банка это сделать невозможно. В каких ситуациях банк может пойти на уступки и одобрить подписание договора дарения и можно ли вообще подарить квартиру в ипотеке, об этом поговорим в сегодняшней статье.

​Все процедуры, связанные с дарением недвижимого имущества, регламентируются Гражданским кодексом Российской Федерации 32 статьей. Под этим понятием подразумевается переход личного имущества от одного собственника к другому на безвозмездной и безвозвратной основе. Лицо, которое осуществляет передачу имущества, называется дарителем. Сделка должна осуществляться по его личной воле и без принуждения. Лицо, которое принимает в дар имущество, – это одариваемый. Договор дарения – это письменное подтверждение факта перехода прав собственности на имущество на этих условиях.

В отличие от купли-продажи, при дарении доли квартиры, согласие других собственников на это не требуется. Если в сделке участвует несовершеннолетний, договор от его имени подписывает законный представитель.

Согласно закону «Об ипотеке» собственник может осуществить дарение недвижимости, которая находится в залоге в банке, но только с официального разрешения кредитора. Эта норма носит рекомендательный характер и реализуется на усмотрение сторон. Таким образом, если заемщик планирует кому-либо подарить квартиру, то, прежде всего, необходимо обратиться в банк с соответствующим письменным заявлением.

Банки соглашаются на такую операцию очень неохотно. Так как смена собственника несет для кредитора дополнительные риски. Запрет дарения может быть внесен отдельным пунктом в договор ипотеки. Если этого нет, вопрос банк будет решать в индивидуальном порядке.

Чтобы банк пошел на уступки и разрешил оформить дарственную, необходимо доказать целесообразность проведения операции. Это может быть, к примеру, резкое ухудшение здоровья дарителя, или его преклонный возраст.

Банк не даст разрешение на дарственную, если переход права собственности увеличит риски банка. То есть, подарить недвижимость человеку преклонного возраста вряд ли удастся. Также банк не разрешит оформить дарственную в пользу несовершеннолетнего лица. Это связано с тем, что в случае невыполнения обязательств заемщиком, банку будет крайне сложно осуществить принудительную продажу залога. Кредитор может согласовать оформление дарственной на недвижимость, только если это не уменьшает возможность реализации всех прав кредитора по взысканию задолженности путем принудительной продажи залога.

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: 8 (800) 333-45-16 доб. 149

Для получения разрешения потенциальному дарителю вместе с заявлением необходимо предоставить в банк такие документы:

  • Документы, удостоверяющие личность одариваемого.
  • Документы, которые подтверждают право собственности на недвижимость.
  • Проект договора дарения.

Оформление договора дарения ипотечной квартиры

Если разрешение банка получено, то можно оформлять дарение ипотечной квартиры. Для договора необходимы такие документы:

  • Гражданский паспорт собственника недвижимости.
  • Гражданский паспорт одариваемого.
  • Правоустанавливающий документ на недвижимость.
  • Технический или кадастровый паспорт на квартиру.
  • Выписка из реестра прав собственности.
  • Согласие второго супруга, заверенное нотариусом, если квартира приобреталась в браке.
  • Выписка из домовой книги.
  • Разрешение опекунского совета, если сделка затрагивает права несовершеннолетних лиц.
  • Разрешение банка.

Если собственниками квартир являются несколько человек, все они в обязательном порядке подписывают договор. Нотариальное заверение договора не является обязательным. Дарение можно оформить в простой письменной форме. Но если сделка нестандартная, то прибегнуть к услугам нотариуса будет не лишним. Это поможет более подробно и грамотно составить договор, с целью избежать возникновения взаимных претензий сторон друг к другу. После чего дарение необходимо зарегистрировать в Росреестре в течение года. Если это не было сделано, договор считается недействительным.

Также стоит помнить, что в ситуации, когда первоначальный собственник и одариваемый не являются близкими родственниками, необходимо будет оплатить налог в размере 13% от стоимости недвижимости. Кроме этого за регистрацию стороны обязаны оплатить 1000 рублей в виде государственной пошлины. Поэтому такие операции не всегда финансово выгодны.

Договор дарения недвижимости, которая находится в ипотеке, должен содержать следующую информацию:

  • Реквизиты сторон: дарителя, одариваемого и ипотекодержателя.
  • Ссылку на документы, на основании которых даритель владеет недвижимостью.
  • Технические характеристики объекта.
  • Должно быть указано, что квартира передается безвозмездно.
  • Перечень прав и обязанностей всех сторон.
  • Порядок передачи права собственности, где должно быть указано, что одариваемому известно, что квартира находится в ипотеке, и он принимает на себя как права, так и обязанности ипотекодателя.
  • Подписи сторон.

Если вам требуется образец или помощь в составлении юридически грамотного договора дарения ипотечной квартиры, то напишите об этом нашему дежурному юристу онлайн.

В результате оформления дарения одариваемое лицо получает свидетельство о собственности на недвижимость с обременением в виде ипотеки.

После перехода права собственности необходимо внести изменения в договор страхования недвижимости, где необходимо указать нового владельца.

Проведение сделки без согласия ипотекодержателя

Оформить дарственную в обход банка не получится. Чтобы дарение считалось состоявшимся, необходимо произвести регистрацию перехода права собственности в Росреестре. В реестре находится вся информация о недвижимости, в том числе все обременения. Если квартира в ипотеке, для проведения регистрации необходимы документы от банка. Без них регистратор откажет в регистрации перехода права собственности.

Если собственник будет пытаться совершить мошенническую операцию, то согласно законодательству, банк имеет право применить к нему следующие санкции:

  • Подать иск в суд с целью признания сделки недействительной.
  • Требовать досрочного погашения задолженности и штрафных санкций, которые были наложены вследствие нарушения договора.
  • Принудительно реализовать залог.

Если заемщик подаст иск в суд с целью признания неправомочными действия банка, то его шансы получить решение в свою пользу равны практически нулю. Так как он совершил действие, которое противоречит договорам между ним и кредитором.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Нюансы при дарении ипотечной квартиры

Принимая в дар квартиру с обременением, одариваемый автоматически соглашается на все особенности владения недвижимостью в ипотеке.

Главная особенность получения квартиры в дар с обременением, это наличие права провести взыскание залога кредитором в случае неисполнения заемщиком своих обязательств. Банк может принудительно выселить собственника из жилья и реализовать квартиру через аукцион.

Если на момент оформления дарения или регистрации дарения у заемщика имеется просроченная задолженность или не оплаченные штрафные санкции, даритель обязан уведомить об этом одариваемого.

Кроме того новый владелец недвижимости не сможет распоряжаться квартирой в полной мере до полного погашения задолженности.

Если согласие банка не получено

В ситуации, когда кредитор не дает согласие на оформление дарственной, единственный способ подарить квартиру – это снять обременение. Для этого необходимо полностью рассчитаться с кредитором. Если нет возможности сделать это за счет собственных средств, и остаток по кредиту небольшой, то можно оформить в этом же банке потребительский беззалоговый кредит. Банк перечислит денежные средства с одного ссудного счета на другой и предоставит заемщику документы, необходимые для снятия обременения в Росреетре. Но в этой ситуации заемщику необходимо быть готовым к увеличению ежемесячного платежа, так как проценты по безналоговому кредиту выше, а срок предоставления меньше.

Если собственник квартиры, еще до покупки недвижимости и оформления кредитного и ипотечного договоров, планирует через определенное время подарить квартиру третьему лицу, то об этом стоит позаботиться заранее. Необходимо предоставить веские доводы своего намерения, чтобы банк включил соответствующий пункт в договор ипотеки. Иначе разрешения банка можно так и не получить, а без него сделка будет недействительной.

Если вы не разобрались, как подарить квартиру в ипотеке, или вам требуется помощь в оформлении необходимых документов, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно ответить на все ваши вопросы совершенно бесплатно.

Все ответы на вопрос: можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке и как это сделать? Образец документа

Оформление договора дарения весьма сложный, но занятный процесс.

В процессе вы можете почерпнуть для себя много нюансов и сделать массу открытий.

Однако, стоит проявить должную внимательность особенно в ситуации, когда речь идёт о дарении недвижимости, которая находится в ипотеке.

Можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке? На этот вопрос мы дадим исчерпывающий ответ.

Можно ли подарить квартиру, находящуюся в кредите?

Договор ипотечного кредитования тоже весьма распространен на территории нашей страны. Государство всячески поддерживает ипотечные программы кредитных организаций.

Обусловлено это рядом причин.

Основной из них является факт того, что предоставление ипотечных программ гарантирует гражданам получение своего собственного жилья, а вот оплатить его они смогут в течение нескольких лет.

Конечно же, для того чтобы банк одобрил вам ипотеку необходимо соблюдать его требования. Как правило, требования кредитных организаций к заемщикам достаточно серьезные.

Так, у вас должна быть безупречная кредитная история, хорошая зарплата для погашения задолженности, а также должны быть соблюдены и другие нюансы. Обязательно прислушайтесь к ним.

Также, ипотечный договор содержит ряд ограничений. Часто встречается и такое ограничение как отказ в осуществлении сделки дарения. Для вас это новость?

Мы попытаемся выяснить, почему так происходит. Когда банк выдает вам денежные средства на погашение ипотечного кредитования, то есть на приобретение недвижимости, он надеется на то, что в скором будущем вернет денежные средства еще и с процентами.

Банк не хочет рисковать деньгами, поэтому стремится всячески обезопасить себя от ситуаций, которые связаны с возникновением неоплаченного долга.

В качестве погашения задолженности банк предлагает заемщику предоставить недвижимость. То есть, в договоре оговаривается необходимость отдать в качестве собственности банку квартиру в ситуации, если вы не сможете оплатить кредит.

В ситуации, когда речь идет об осуществлении дарения, меняется собственник недвижимости, то есть уже не вы, абсолютно другое лицо будет владеть квартирой, при этом, у этого лица не будет никакой договоренности с банком, что оно передала недвижимость в случае неуплаты долга.

А это значит, что в ситуации, если неплательщик передаст недвижимость по договору дарения, он никак не сможет вернуть долг банку, и кредитная организация потеряет денежные средства. Согласитесь, ситуация неприятная. Поэтому где-то организации и не одобряют дарение, а точнее его запрещают в пунктах своих договоров.

Что такое ипотечное жилье и кто является его собственником?

Ипотечная квартира это недвижимость, которая была приобретена на средства банка, которые были выданы в заем лицу.

При этом она является собственностью физического лица, однако в ситуации неуплаты долга в соответствии с договором ипотеки переходит в собственность кредитной организации.

По сути, ипотечная квартира это обычная недвижимость, однако которая имеет серьезные обременения в виде финансовой ответственности. Неуплата может грозить утратой вашей недвижимости, которую вы так стремились получить на праве собственности.

В каких случаях получится оформить дарственную на жилую недвижимость?

Но в некоторых случаях дарение по договору ипотечного кредитования всё-таки возможно.

Однако, для этого должны быть соблюдены соответствующие условия и нюансы.

Рассмотрим ситуации, в которых подобное всё-таки считается возможным.

  • В ситуации, если ваш долг по ипотеке практически погашен, однако вы ещё не получили справку свидетельства об этом, а вам осталось пара заключительных платежей, то вы можете с абсолютной уверенностью идти в банк и просить о том, чтобы вам дали разрешение на осуществление ипотечного кредитования.
  • Следующая ситуация, которая также позволяет вам получить разрешение на дарение квартиры в ипотеке – это заключение дополнительного соглашения с банком о том, что помимо недвижимости вы передаете одаряемому и обременение по оплате ипотечного взноса. Это значит, что банк может быть спокоен, и уже новое лицо будет выплачивать задолженность.
  • Еще одно исключение касается случая, когда недвижимость оформлена в ипотеку на целую семью. Например, на мужа и жену. В ситуации, если муж отчуждает недвижимость в отношении жены или наоборот, банк не будет против, ведь в итоге задолженность будут продолжать выплачивать должники.

Подробная инструкция по процедуре

Для того, чтобы подарить недвижимость, которая находится в ипотеке вам необходимо соблюсти ряд простых условий.

  1. Например, первым делом вы должны обговорить с банком все возможные вариации на тему дарения. Если банк одобрит ваши начинания, вы должны получить от него соответствующие документы соглашения.
  2. Затем вам необходимо оговорить с одаряемым все детали сделки, ведь возможно, что помимо недвижимости вы передадите и свой долг по ней.
  3. Затем вам необходимо подготовить квартиру, выписать всех посторонних граждан и оплатить долги по коммунальным услугам.
  4. Затем вы должны написать договор дарения, при этом, вы можете это сделать как самостоятельно, так и при помощи нотариуса.
  5. Затем, вы должны зарегистрировать договор дарения, предварительно собрав пакет документов. Отнеситесь к такому процессу максимально ответственно, ведь неправильно сформированный пакет документов является основанием для отказа.
  6. После принятия регистрирующим органом вашего пакета документов, договора дарения и зарегистрировав его одаряемый становится полноправным собственником недвижимости.

Что нужно для получения одобрения банка?

На рассмотрение вашего запроса уйдет от 1 до 2 недель. В ответ вы получите либо положительное решение, либо отказ.

В случае отказа вы можете попытать свое счастье снова. Если банк ответил на ваш запрос положительно, то вы можете явиться в офис для обсуждения деталей. Например, вы можете обсудить с сотрудником детали передачи обременений по уплате недвижимости.

Затем, после того как были урегулированы все нюансы вы должны получить от банка соглашение о том, что он предоставляет вам право осуществить дарение. На этом процедура получения согласия от банка завершена.

Необходимые действия для окончания процедуры

  • Для того, чтобы вам одобрили вашу просьбу на осуществление дарения необходимо сформировать пакет документов. В него войдет ваш договор ипотечного кредитования, а точнее его копия.
  • Затем вам необходимо отксерокопировать основные страницы своего документа, удостоверяющего личность.
  • Далее, вы должны предоставить запросы, в котором описываются условия, на которых вы хотите получить соглашения на дарение.

Банк будет рассматривать ваши обращения в течение 7-14 рабочих дней. После этого вам придет ответ на ваш запрос. Надеемся, что он удовлетворит ваши ожидания.

Как правильно составить договор дарения на недвижимость, находящуюся в кредите?

Для этого вам понадобится лист бумаги формата А4. На нём не должно быть никаких пометок и посторонних записей. Мы рекомендуем вам использовать компьютер для напечатания договора.

  1. В первом пункте вы указываете информацию о сторонах дарения. Информация о странах должна указываться, основываясь на документе, удостоверяющем личность. Если в деле присутствует доверенное лицо, необходимо указать реквизиты доверенности.
  2. Во втором пункте указывается информация о предмете договора. А именно, в обязательном порядке перечисляется информация из технической документации, а также и свидетельство о праве собственности. Если у недвижимости есть какие-то нюансы, о которых должен знать одаряемый, о них тоже следует указать.
  3. А в третьем пункте указываются права и обязанности, которыми наделяются стороны. К этому пункту стоит отнестись максимально внимательно. Если вы передаете не только недвижимость, но и обременения на неё, то обязательно уточните это.
  4. На четвертом пункте прописывается ответственность сторон. Но это далеко не последний пункт. Кроме того, прописывается возможность изменения договора и расторжение.

Перечисляются приобщенные документы, ставится дата и подпись сторон.

Регистрация права собственности

Для того, чтобы зарегистрировать право собственности необходимо отнести договор и документы в регистрационную палату. В Регистрационной палате рассмотрят поданный вами пакет документов.

Однако, вам необходимо помнить о том, что для того, чтобы зарегистрировать право собственности необходимо отнести договор и документы к нему в регистрационную палату.

В Регистрационной палате рассмотрят поданный вами пакет документов. Однако, вам необходимо помнить о том, что должны иметься бумаги, которые сыграют вам на руку.

В обязательном порядке приобщите к пакету документов бумагу, которая является согласием банка на осуществление дарения. Без неё недвижимость в ипотеке не будет подвержена сделке, а значит ее попросту не зарегистрируют.

В ситуации, если банк не дает вам свое согласие, однако вы все равно осуществляете сделку по дарению недвижимости, то мы хотим вас предостеречь.

Однако, вы уже потратите существенные денежные средства, а также с вас могут взыскать материальный ущерб как сама кредитная организация, так и одаряемый. Обязательно помните об этом, ведь ваше желание обмануть банк может выйти вам боком.

Желаем, чтобы банк одобрил ваше желание осуществить дарение недвижимости. В противном случае, к сожалению, вы не сможете отчуждать недвижимость до момента, пока полностью не избавитесь от ипотечного долга.

Можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке: завещание и договор дарения

Ипотечное кредитование подразумевает весьма длительный период, на протяжении которого будут длиться отношения заемщика и банка. За это время может потребоваться различным образом распорядиться жильем - обменять, продать, подарить. В связи с этим у многих заемщиков возникает вопрос, можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке?

Возможность дарения квартиры, с точки зрения законодательства

Действующий закон об ипотеке прямо говорит, что на протяжении всего периода, пока жилье находится в залоге у финансовой организации, заемщик не имеет права в полной мере распоряжаться объектом. В этом заключается суть ипотечного кредитования: пока есть долг, он обеспечивается залогом.

Что это значит для заемщика? Все сделки по отчуждению квартиры могут быть проведены только с разрешения залогодержателя, то есть кредитной организации. Договор дарения, относится к таковым. А значит до тех пор, пока не выполнены долговые обязательства перед банком, распоряжаться жильем без его ведома заемщик не может. И ответ на вопрос можно ли подарить квартиру, находящуюся в ипотеке, напрямую зависит от кредитной организации.

Как банки относятся к дарению ипотечной квартиры?

При ответе на вопрос, можно ли квартиру, взятую в ипотеку, подарить, стоит отметить, что кредитные организации неохотно идут на подобного рода сделки. Обусловлено это тем, что для них смена собственника подразумевает излишние и нецелесообразные риски.

Поэтому для того чтобы иметь возможность оформить дарение ипотечной квартиры стоит еще на моменте оформления соглашения настаивать на включение в него пункта, предоставляющего заемщику совершение отчуждения жилья в пользу третьих лиц с разрешения финансовой организации.

При включении подобной детали в договор, вероятность того, что кредитная организация пойдет на уступки и хотя бы рассмотрит такую возможность в дальнейшем существенно повышается.

Все указанные нюансы справедливы и для доли квартиры, находящейся в ипотеке. Так как при такой форме отчуждения банку придется включать в число заемщиков еще одно третье лицо.

Как оформить дарение ипотечной квартиры

Если кредитная организация-владелец жилья все же пошла навстречу своему клиенту и готова рассмотреть возможность дарения, то новый собственник должен быть готов к серьезной проверке своей платежеспособности со стороны банка.

Принцип при этом будет таким же, как и при выдаче нового ипотечного займа. То есть коммерческая организация в обязательном порядке проверит:

  • уровень дохода будущего собственника;
  • какое количество денежных средств будет ему доступно после внесения ипотечных платежей;
  • наличие иждивенцев и прочих статей расходов у нового заемщика.

Наряду с этим, коммерческая организация в обязательном порядке должна убедиться в желании нового собственника принять на себя долговые обязательства по оставшейся части ипотеки.

Поэтому самый оптимальный для заемщика и одариваемого вариант дарения квартиры, или ее доли - это первоочередное закрытие ипотечного кредита, а затем оформление дарственной.

Как сделать дарственную в обход банка-залогодержателя жилья

Можно ли сделать дарственную на квартиру в ипотеке без ведома кредитного учреждения? Даже если каким-то образом заемщик смог подарить жилье третьему лицу без разрешения коммерческой организации, то последуют ответные действия, варианта которых может быть два:

  1. Обращение в суд. Банк может путем судебного разбирательства оспорить законность совершенной сделки. Так как в данном случае суд будет на стороне коммерческой структуры, дарственная будет признана ничтожной.
  2. Требование о досрочном выполнении обязательств. Банк имеет полное право потребовать выплаты оставшейся части долга по ипотеке или реализовать квартиру вне зависимости от того, кто является ее собственником.

Таким образом, отвечая на вопрос можно ли подарить долю в ипотечной квартире, или сам объект недвижимости, стоит сказать, что это возможно в двух случаях:

  • при возможности досрочного погашения долга;
  • при наличии разрешение банка на проведение подобного рода сделок.

Кроме того, что первый, что второй случай являются крайне трудными в исполнении. Обусловлено это тем, что не каждый заемщик может оплатить ипотечный долг за десять-двадцать лет вперед, а банки крайне редко позволяют дарить залоговое имущество.

При каких условиях можно оформить дарственную на квартиру в ипотеке?

Программа ипотеки позволяет получить квартиру без необходимости многолетних накоплений. Полученная сумма реализуется за один раз, а выплаты растягиваются на годы, иногда занимая до 30 лет.

Все это время жизнь должника не стоит на месте, в ней происходят изменения, дети вырастают, семьи увеличиваются. В определенный момент решение продать или подарить квартиру, оформленную по ипотечному кредиту, становится объективной необходимостью. Тут и встает вопрос о правах банка на неоплаченные квадратные метры. И права эти делают голос займодателя не просто совещательным, а решающим.

Когда можно оформить дарственную на квартиру в ипотеке?

Отличительная черта данной ситуации – присутствие третьего заинтересованного лица в сделке. Его мнением о предполагаемом соглашении, как мнением фактического владельца жилья, никак нельзя пренебречь. Заемщик не владеет квартирой единолично, пока вся сумма, выделенная банком, ему не возвращена.

Нужно быть готовым к сложностям при оформлении дарственной. По закону сделка возможна при следующих условиях:

  • в договоре присутствует пункт о возможности дарения;
  • одаряемый в курсе статуса квартиры. Он проявляет готовность и способность действовать в соответствии с условиями договора, выполняя его требования;
  • кредитор заинтересован в сделке.

Если в ипотечный договор при подписании был внесен пункт о запрете дарения, условие непреодолимо. Единственный возможный выход в этом случае – погасить заем, выведя квартиру из статуса залога. И тогда уже заниматься безвозмездной передачей жилья одаряемому.

Если прямого запрета нет, или возможность операций с залоговой недвижимостью предусмотрительно упомянута, следует направить все силы на достижение соглашения с банком. Кредитор способен реализовать право на отказ в оформлении дарственной, если не будет уверен, что изменение плательщика пойдет на пользу ипотечным выплатам.

С точки зрения залогодержателя, любые операции с невыплаченной недвижимостью – лишние риски, идти на которые стоит лишь при наличии серьезных доводов. Поиском таких доводов и надлежит заниматься плательщику.

Законность прав кредитной организации принимать участие в решении судьбы ипотечной квартиры подтверждено следующими нормативно-правовыми документами, регламентирующими отношения между лицом-заемщиком и организацией-кредитором:

  • статья 37 закона №102-ФЗ упорядочивает процесс оформления квартиры в качестве залога, подчеркивая обязательность согласия кредитора в сделке;
  • права и обязанности обеих сторон описывает закон Федерации №122;
  • способы, обеспечивающие исполнение залоговых обязательств, перечислены в Гражданском кодексе статьей 329;
  • если одна из сторон договора нарушает принятые договоренности, ГК РФ диктует возможность возврата недвижимости статьей 334.

Кроме буквы закона, большое значение имеет подписанный обеими сторонами договор. Если пункты его не противоречат федеральному законодательству, именно они имеют приоритет. Будучи в курсе деталей ипотечного законодательства, вести конструктивный диалог с залогодержателем будет проще.

Обязательным предварительным условием для составления договора является получение решения банка об одобрении отчуждения предмета ипотеки у заемщика. А подобное согласие почти невозможно получить без озвучивания веских причин, по которым акт дарения необходим и полезен, банку, в том числе.

Такой причиной может стать доказанное состояние нездоровья дарителя, его очевидная финансовая несостоятельность по сравнению с положением одаряемого.

Решение, принимаемое банковской организацией, будет соответствовать требованиям статьи 38 закона №102 и основываться на составленном при оформлении ипотеки соглашении. Потенциальная возможность дарения недвижимости оставляет простор для дальнейших маневров, прямой запрет закрывает тему дарственной до полной выплаты суммы кредита.

Статья 38 ФЗ. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу

  • Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.

Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона.

  • Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным в пункте 1 настоящей статьи основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества.

    Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями.

  • Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.
  • Рассмотрим вариант гипотетического согласия банка. Первым действием его как залогодержателя станет скрупулезная проверка надежности плательщика и его кредитной истории. Увеличение количества платежей понимает доверие кредитора, работая в вашу пользу.

    1. Принять решение о личности одаряемого, учитывая будущие требования кредитора.
    2. Уточнить наличие пункта, допускающего сделки с ипотечной недвижимостью, в соглашении, заключенном при оформлении кредита. Присутствие такого положения позволяет обращение в банковскую организацию.

    Наиболее полный ответ о возможности безвозмездной передачи квартиры, включающий указания о дальнейших действиях и значимых моментах, будет получен в компании, оформившей ипотеку по данной недвижимости. Офис должен территориально принадлежать тому же региону и городу, что и приобретаемое жилье.

    Далее нужно уточнить данные сотрудника, который назначен изучать дело плательщика, оценивать состоятельность и благонадежность одаряемого, фигурирующего в желаемом акте. Записаться к нему на прием.

    Для изучения запроса банковской организацией следует подготовить:

    • заявление о возможности безвозмездной передачи жилья в ипотеке;
    • дубликат паспорта заявителя;
    • дубликат договора по кредиту;
    • техпаспорт квартиры с точными характеристиками;
    • предварительно составленный договор о дарении;
    • дополнительные документы (по запросу банковского служащего).
    1. Выяснить, соответствуют ли предоставленные сведения предъявляемым требованиям. Представить дополнительные доказательства благонадежности по требованию сотрудника банка.
    2. Получить письменное согласие банковской организации на проведение сделки дарения.
    3. Подготовить и составить соглашение о безвозмездной передаче недвижимости самостоятельно или обратиться за этим в нотариальную контору.

    В случае получения согласия кредитора письменное разрешение включают в состав стандартного набора документов, подаваемого в Росреестр:

    • паспорта сторон, участвующих в передаче недвижимости;
    • заявка на регистрацию;
    • правоустанавливающие документы владельца жилья;
    • технический паспорт жилплощади, являющейся предметом дарения;
    • заверенное нотариусом согласие супруга (при необходимости);
    • выписка из домовой (поквартирной) книги.

    Важнейший момент в данной ситуации – наличие третьей стороны-участника в лице кредитора, чье мнение нельзя игнорировать. В результате дарения собственником жилья становится одаряемый. К нему же переходят и обязательства по обременению. Этот момент должен найти отражение в составленном договоре вместе с пунктом о сути обременения: его виде и характере притязаний на жилье.

    Это вызовет лишние расходы, но послужит гарантией от ошибок оформления и сэкономит время на исправлениях документации.

    Произвести переоформление ипотечной недвижимости в собственность лица, принимающего дар

    Процедура дарения включает в себя оплачиваемые и бесплатные моменты. Бесплатными являются:

    • непосредственно акт передачи квартиры в дар от одного близкого родственника – другому;
    • выдача согласия банка-кредитора.
    1. если дарение происходит между не близкими родственниками или чужими людьми. В договоре прописывают, какая из сторон оплачивает 13-процентную пошлину от стоимости квартиры;
    2. государственную пошлину в 2 500 рублей в пользу Росреестра;
    3. нотариальные услуги, если к ним прибегли.

    Поданное заявление на получение согласия залогодержателя должно быть рассмотрено в срок от трех до пяти рабочих дней.

    Сразу после получения письменного разрешения можно начинать акт дарения квартиры. Процедура оформления документации в Росреестре займет еще около пяти рабочих дней.

    Общее время, затраченное на оформление сделки по передаче в дар жилья, взятой по программе ипотечного кредитования, занимает до 4 недель.

    Есть ли варианты в обход кредитной организации?

    Участие в сделке банка в качестве полновластного собственника создает дополнительные сложности, ведь решающее мнение этой стороны необходимо учитывать. Иногда возникает желание сделать так, чтобы обойти законные условия, оформив документы без ведома кредитора. Подобные действия будут иметь следующие последствия:

    • Росреестр не примет на регистрацию документы.
    • Банк может осуществить свое право по привлечению нарушителя к ответственности, потребовав назначения штрафных санкций.
    • Сделка дарения будет признана недействительной.
    • Кредитная организация может затребовать досрочной уплаты всей суммы ипотеки с учетом процентов или отчуждения жилья, являющегося залогом.

    Можно ли обжаловать отказ банка?

    Оснований для отрицательного решения по запросу о дарении у банка немало. Наверняка откажут в следующих случаях:

    1. клиент неаккуратно вносит платежи по кредиту, имели место просрочки и задержки во внесении платежей;
    2. объем выплаченной суммы представляет небольшую часть по сравнению с полной стоимостью квартиры;
    3. при составлении договора ипотечного кредита в него был внесен прямой запрет на сделки до полного погашения суммы;
    4. одаряемый не является гражданином России, или не зарегистрирован в области расположения банка и ипотечной квартиры;
    5. предполагаемый заемщик не изъявляет готовности оплатить задолженности по коммунальным услугам, если таковые имеются;
    6. документами зафиксирована частая смена рабочего места одаряемого, что вызывает сомнения в неизменной его платежеспособности;
    7. другие причины, которые банк сочтет существенными.

    Приобретая квартиру в ипотеку, следует иметь в виду, что за предоставленную возможность пользоваться жильем без длительного периода накопления сбережений, придется рассчитываться неполным правом собственности на квадратные метры. Если мнение банка по поводу того, как лучше распорядиться квартирой, не совпадает с мнением владельца, единственной возможностью подарить свою квартиру будет досрочное погашение ипотеки.