залог при продаже квартиры

Содержание

залог при продаже квартиры

Купля продажа квартиры через нотариуса при ипотеке

Многие нотариусы категорически возражают против присутствия «посторонних лиц» при совершении нотариальных действий, в результате, продавец и покупатель остаются наедине с нотариусом, и часто не могут даже задать нотариусу вопрос. При этом, по вине технических работников (помощников нотариуса) совсем не редкость изменение предварительно согласованного текста договора купли продажи недвижимости на первоначальный. Или просто отказ нотариуса вносить правки в договор по просьбе сторон. Следствием перечисленных особенностей нотариального оформления является невозможность изложить в договоре реальные условия договора, что можно расценивать, как искажение действительной воли сторон договора купли продажи недвижимости, а зачастую и прямое ущемление права свободы договора.

Продажа квартиры через нотариуса

Обратите внимание! Если срок заключения основного договора выйдет, а порядок возврата залога не будет установлен, то получать свои деньги покупатель будет через суд.

Другой вариант – понуждение к заключению основного договора.

Следующий этап – составление основного договора нотариусом.

Особенно внимательно следует отнестись к ответственности за нарушение установленных обязательств: функции нотариуса при сделках с недвижимостью сводятся к тому, чтобы договор соответствовал требованиям закона и не был отменен судом в случае его оспаривания.

В соглашении рекомендуется определить, кто платит нотариусу при продаже квартиры.

Оформление купли продажи квартиры у нотариуса: как происходит сделка

Все условия открытия и использования депозита определяются в соглашении между покупателем и нотариусом, а сама услуга является платной и включает в себя:

  • нотариальный тариф — его сумма будет существенно меньше, если договор оформлялся через нотариальную контору;
  • комиссия за перевод денежных средств между депозитом и сторонами.

Таким способом продавцу не получится получить деньги до регистрации сделки по продаже жилья покупателю.

Чтобы получить доступ к деньгам необходимо будет предоставить в нотариальную контору выписку из Госреестра ЕГРН, подтверждающую факт перехода права собственности.

Через банковскую ячейку Передача наличных денежных средств через банковскую ячейку.

  • Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры; Если есть собственники до 14 лет, то свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей или опекуна. Если есть собственники от 14 до 18 лет — их паспорта и паспорт одного из родителей или опекуна.
  • Договор купли-продажи квартиры; Раньше для регистрации можно было принести договор купли-продажи в простой форме.

Простая форма — это обычный напечатанный договор на листах А4.

С июня 2016 года во многих случаях теперь нужен договор в нотариальной форме, т.е.

его Вам составит и заверит нотариус. В каких случаях нужен нотариально-заверенный договор, а в каких подойдет в простой форме, написано по ссылке — http://prozhivem.com/kvartira/prodazha/zaverjat-dogovor-kupli-prodazhi-u-notariusa.html. Также читайте как заверяется договор купли-продажи квартиры у нотариуса.

Оформление дкп через нотариуса, покупка с использованием ипотечных средств.

Получите консультацию и вы точно будете знать, как Вам купить выбранную квартиру.Быстро, доступно, квалифицированно. Сделку вы проведете самостоятельно и сэкономите на агенте! Читайте подробнее о консультации! Типичные ошибки нотариальной сделки купли продажи Регулярно встречаемся с тремя опасными для сторон сделок с недвижимостью ошибками в нотариальных сделках купли продажи. Регулярность заставляет считать эти ошибки типичными именно для нотариальных сделок с недвижимостью. 1. Ошибка №1 Существенным для всех сторон договора купли продажи недвижимости всегда является не только цена, но и порядок расчетов.

В отсутствие цены недвижимости – договор купли продажи считается не заключенным, а без определения порядка расчетов, договор купли продажи может и обойтись.

Наш опыт судов по недвижимости показывает, что без четкого согласования порядка расчетов по сделке стороны – точно не обойдутся.

Как происходит передача денег при купле продаже квартиры

В этом случае покупатель помещает необходимую сумму в ячейку, а получение их будет возможно только при соблюдении определенных условий (например, сроки обращения и перечень документов, которые обязан представить продавец).

Услуга по открытию ячейки и хранению денежных средств является платной, размер тарифа необходимо уточнить в выбранном банковском учреждении.

Такой вариант передачи денег также не позволит провести расчет до регистрации договора купли-продажи, что исключит практически любые риски для покупателя.

По ипотеке При оформлении ипотечного договора заемные средства будут перечислены продавцу после регистрационных действий и представления в банк не только выписки из госреестра ЕГРН, но и сведений об установленном залоге.

Перевод будет осуществляться в безналичной форме по реквизитам, указанным в тексте договора.

Купля продажа через нотариуса на что обратить внимание

Применительно к недвижимому имуществу можно выделить сделки:

  • касающиеся недвижимости, находящейся в общей долевой собственности;
  • когда стороной выступает ребенок, не достигший 14 лет;
  • недвижимость разделяется супругами при расторжении брака;
  • имуществом распоряжаются опекуны или оно передано в доверительное управление.

Есть и отдельные исключения, например, когда речь идет о долях в праве собственности на землю.

Кроме того, не нужно заверять сделки, которые направлены на отчуждение имущества ПИФ.

Во всех остальных случаях нотариальный договор купли продажи квартиры является личной инициативой сторон.

Нотариус не может отказать в предоставлении этой услуги, к тому же она является платной. Обратите внимание! Отличие нотариальной сделки от простой письменной заключается в том, что нотариус дополнительно проверяет документы и правомочия сторон.

Получите бесплатную юридическую консультацию Добавить комментарий Комментарии Популярные статьи Продажа домов, приобретенных на материнский капитал Условия для продажи домов, приобретенных за материнский капитал.

Как можно… Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка Можно ли продать квартиру в ипотеке в Сбербанке.

Три способа… Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры или можно без него оформить сделку Оформление согласия супруга на продажу недвижимости (дома, квартиры).

Как избежать мошенничества при продаже квартиры через ипотеку

    • Как избежать мошенничества при продаже квартиры через ипотеку
    • Как искать квартиру в 2018 году
    • Как продать квартиру в другом городе

    Схемы обмана при покупке или продаже квартиры на рынке новостроек и вторичного жилья с помощью ипотеки с каждым годом совершенствуются. В недвижимости могут быть прописаны несовершеннолетние дети, недееспособные граждане, неправоспособные лица. Мошенники могут продать и арендованную квартиру по поддельным документам или объект, на который наложен арест. На первичном рынке больше всего пострадавших, подписавших договор на жилье, находящееся на стадии строительства.

    Продавцы тоже часто страдают от неправомерных действий покупателей. Большинство мошеннических действий происходит в момент передачи денег.

    Как избежать мошенничества при сделке на вторичном рынке?

    Защитить себя покупателю можно, если уделить внимание двум главным факторам:

    • состоянию отчуждаемого объекта;
    • правоустанавливающей документации.

    До заключения договора собственник должен предоставить справки о задолженностях по коммунальным платежам, доказать отсутствие прописанных лиц, в том числе несовершеннолетних. Самостоятельно или с помощью риелтора получите справку из ЕГРП, в которой указаны точные сведения о том, кто является собственником, не наложено ли ареста на объект.

    Несмотря на то что со стороны банка, выдающего ипотеку, тоже проверяется юридическая чистота квартиры, можно столкнуться с многократной продажей недвижимости и подделкой документов. Особенно такие ситуации распространены, если сделка проводится напрямую с собственником. Дополнительным гарантом правомерности совершаемых действий может стать обращение за помощью в агентство по недвижимости. Единственное требование: заключить с ними договор до решения финансовых вопросов, в котором будут прописаны обязательства и гарантии, предоставляемые АН.

    Как избежать мошенничества при совершении сделки на первичном рынке?

    Посетите сайты разных застройщиков, внимательно изучите отзывы. По последним можно сделать вывод о добросовестности компании. Популярные схемы мошеннических действий:

    • подписание соглашения без заключения ДДУ;
    • участие в сделки посредников, позволяющих переложить ответственность на третью сторону;
    • участие в ЖСК.

    Из-за последнего придется вносить крупные взносы, длительное время ожидать возможность въезда в квартиру.

    Если многоквартирный дом уже построен, то проверьте: соответствуют ли характеристики объекта тем, что указаны в договоре. Вам пригодятся уставные документы продавца и разрешение на проведение строительных работ по указанному адресу.

    Защита прав и интересов продавца при ипотеке

    При ипотечном кредитовании часто часть суммы за объект вносится не банком, а непосредственно покупателем. При работе с наличкой внимательно проверяйте деньги. Самое простое – совершать все операции через сотрудника банка, который автоматически проверяет купюры на подлинность.

    При заключении сделки указывайте реальную стоимость квартиры. Мошенники могут попросить указать меньшую сумму для снижения оплаты по налогам. При расторжении договора через суд вы сможете вернуть только то количество средств, которое было указано в договоре.

    Осторожным нужно быть и с задатком. Нельзя расслабляться, если оба договора остаются на руках у продавца. Аферисты могут заплатить часть средств, сказав, что остальное внесут не с помощью ипотеки. За время между сделками они могут обратиться к нотариусу, попросить у него копию договора, зарегистрировать сделку в БТИ.

    Одним из классических способов обмана является использование банковской ячейки, куда покупатель перед подписание договора помещает нужную сумму. Схема работает так: сначала в ячейке находится полная сумма. Когда происходит передача средств в МФЦ, приостанавливают регистрацию, по истечении месяца забирают свои финансы из сейфа. Защитить себя от таких ситуаций можно, если внимательно читать договор. Если собственник не обратил внимание на то, что подписано в доверенности и других документов, вернуть квартиру нельзя, а забрать средства не получается.

    В банке никогда не требуют предоставить справку из психоневрологического диспансера о том, что продавец является дееспособным. В дальнейшем это может привести к тому, что прошлый хозяин вернет себе квартиру через суд, а выплачиваться деньги могут годами. Поэтому обязательно требуйте такой документ.

    Проверяйте все документы на квартиру, паспорт. Проще всего это сделать через агентство недвижимости. Если продавец имеет супруга/супругу, потребуется разрешение этого человека на приобретение или отчуждение объекта.

    Если продавец действует по доверенности, проверьте подлинность документа. Оптимальный вариант – встретиться с настоящим собственником. Дополнительно уточните у нотариуса: имеет ли юридическую силу бланк на момент предъявления. Доверенность прекращает свое действие после истечения срока давности, отмены доверенности, в случае смерти собственника квартиры и в некоторых других случаях.

    Таким образом, при продаже квартиры через ипотеку необходимо внимательно изучить документы покупателя. Интересы последнего частично соблюдаются благодаря самому финансовому учреждению, которое проверяют юридическую чистоту объекта.

    Задаток при покупке квартиры: важные моменты

    Итак, вы наконец-то нашли квартиру( дом, участок) вашей мечты, и теперь радостно планируете, как будете обживаться в новом жилье: что нужно достроить, а что переделать…Опуститесь ненадолго с небес на землю для решения нескольких срочных вопросов.

    Самый важный вопрос на данный момент: нужно, чтобы выбранная квартира досталась именно вам. Вы можете быть настолько восхищены квартирой, что готовы свершить сделку здесь и сейчас,но это в любом случае невозможно.

    Во-первых, сделка купли-продажи заключается у нотариуса, навряд ли вы и продавец готовы сию же минуту бежать в нотариальную контору для заключения договора купли-продажи квартиры.

    Во-вторых, ни один нотариус не допустит совершение сделки, если будет недоставать хотя бы одного документа для продажи квартиры.

    Для подготовки этих документов у продавца может уйти неделя, а иногда и целый месяц. Гарантии того, что за этот период времени не появится покупатель с более выгодным предложением, разумеется, нет. Поэтому если у продавца не готовы необходимые документы для продажи квартиры, о покупке квартиры можно и не мечтать в ближайшие два-три дня.

    Как убедить продавца, что вы серьезный покупатель, а не очередной любопытный турист? Как сделать, чтобы продавец понравившейся вам квартиры приостановил ее продажу? Как избежать мошенничества и не столкнуться с тем, что накануне сделки будет повышена цена на квартиру? Все эти вопросы может решить задаток за квартиру ( не путайте с авансом или залогом!)

    Несмотря на то, что задаток — широко применяемая практика, мало кто из участников сделки, в том числе риэлтор, понимают его суть.

    В чем заключается смысл задатка при покупке квартиры?

    Это сумма, которая выдается одной стороной договора другой стороне в качестве доказательства подтверждения договора, в качестве обеспечительной меры и в счет причитающихся с нее платежей.

    Другими словами, если покупатель хочет купить товар, он дает продавцу некую сумму, чтобы продавец поверил в серьезность намерений, если сделка состоится, эта сумма засчитывается в счет оплаты товара. Задаток — одна из древнейших форм обеспечения исполнения обязательств, она была известна еще древним римлянам и активно используется в современном мире.

    Основные положения о задатке можно прочитать в ст. 380 и 381 § 7гл. 23 ГК РФ. Кажется, всего две статьи, ничего особенного, но за этой кажущейся простотой можно увидеть массу копий, сломанных в залах судов всех юрисдикций и инстанций.

    Обеспечительная ( является стимулом для должника исполнить надлежащим образом условия договора)

    Доказательственная ( доказательство заключения договора)

    Платежная ( если условия договора выполняются, задаток засчитывается в счет оплаты)

    Покупая квартиру, риелтор, как правило, сразу предупреждает своего клиента о задатке за понравившуюся квартиру и предлагает подписать соглашение о задатке. Если сделка купли-продажи не состоится по вашей вине( например, вы нашли более интересный вариант и т.д.), деньги останутся у продавца. Если же продавец отказывается продавать квартиру (например, у него нашелся покупатель, предложивший большую сумму), он будет обязан уплатить вам задаток в двойном размере. С одной стороны все понятно и ясно. Но на практике может возникнуть много проблем.

    Несмотря на то, что размер задатка не закреплен правовыми нормами, принято вносить аванс в размере от 5% до 10% от стоимости квартиры. Сумма зависит от выгоды,например, покупатель руководствуется тем, что хочет сохранить этот вариант за собой. Продавец настаивает повысить сумму задатка в тех случаях, если цена при покупке квартиры( или продаже квартиры) была завышена. В обеих ситуациях стороны являются заинтересованными лицами в обязательном заключении сделки.

    Для кого выгоден минимальный размер задатка

    Если клиент не уверен в своем выборе, он может настаивать на минимальной сумме задатка, вероятно, он ищет более удачный вариант и ему жаль терять сумму задатка.

    В некоторых случаях продавец может настаивать на минимальной сумме задатка при покупке квартиры. Это вероятно при условии, если изначально цена была занижена, а продавец хочет продать квартиру другому покупателю, который предложил более выгодные условия.

    Первая трудность. Задаток, как правило, вы будете вносить по предварительному договору. Причины, по которым будут настаивать подписать этот предварительный договор, могут быть самыми различными: риэлтор привык работать по такой схеме, она никогда не давала сбоев, не готовы документы на квартиру и т.д. Согласно статье 429 ГК РФ, предварительный договор свидетельствует о желании сторон заключить договор на условиях, определенных предварительным договором. Имущественные ( денежные) обязательства при этом не возникают. Кроме этого, задаток обеспечивает лишь договоры, вступившие в действие. Приходим к выводу, что задаток при покупке квартиры не может выполнить все три функции и перестает быть таковым. Поэтому если у вас есть сомнения касающиеся уплаченной суммы, суд будет считать эту сумму в качестве аванса, положения о задатке не применяются, а вам не удастся получить двойной размер задатка, который предусмотрен законом.

    Следует помнить, раз уж в рамках предварительного договора не действительно соглашение о задатке, значит отказ от сделки не дает права продавцу присваивать себе полученный аванс. Эти деньги должны быть возвращены вам, так как в обратном случае имеет место быть неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).

    Вторая трудность. Задаток вносится по агентскому договору. Прежде чем начать с вами работу, каждый риэлтор предлагает вам подписать агентский договор, согласно которому, его услуги будут оцениваться в определенную сумму. При этом особо пронырливые риэлторы умудряются взять с незадачливых клиентов задаток за квартиру, которую они еще только собираются искать. Размер задатка при этом является фиксированной суммой или на основании данных о предпочтительном варианте недвижимости. Помните, то, что для вас объявят задатком, никогда в жизни таковым являться не будет. Эту сумму нельзя назвать даже авансом, так как деньги получает посредник, а не продавец или уполномоченное лицо. По сути эти деньги являются обогащением и могут быть взысканы через суд в вашу пользу на основании гл. 60 ГК РФ

    С такими риэлторами лучше не иметь дело,не заключать с ними агентские договоры. В рамках агентского договора соглашение о задатке имеет место лишь тогда, если он вносится непосредственное в счет оплаты услуг риэлтора.

    Трудность третья. Продавец получает задаток без письменного оформления. Подобное неаккуратное обращение с деньгами встречается редко, но все же об этом стоит упомянуть. К сожалению, встречаются люди, которые могут расстаться с деньгами на основании «честного пионерского» слова.

    Помните о следующем:

    Соглашение о задатке должно быть оформлено письменно, независимо от суммы задатка ( п. 2 ст. 380 ГК РФ);

    Если не соблюдена письменная форма сделки, это не лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания (ст. 162 ГК РФ);

    Эту сделку можно попытаться признать недействительной из-за несоответствия закону (ст. 168 ГК РФ).

    Самое главное, о чем нужно помнить: деньги должны передаваться только при наличии оформленных документов, содержание которых является отражением положения вещей.

    Трудность четвертая. Судебная. Во время рассмотрения дел о задатке наши суды очень часто признают задаток авансом, так как весьма осторожно относятся к определению природы обязательства. Ключевое значение для суда будут иметь расписки, платежные документы и пр, подтверждающие факт передачи денег. Если в договоре указан задаток, а в расписке ничего не значится об этом, суд может посчитать деньги авансом.

    Обязательно указывайте в документах, что переданные деньги являлись задатком и ничем иным.

    Трудность пятая. Если обязательства были исполнены частично, вы лишаетесь права требовать возврата двойной суммы задатка. К сожалению, сложилась такая судебная практика еще с советских времен, в которой положения о задатке не применяются при ненадлежащем исполнении обязательств. К примеру, вы покупаете квартиру, но продавец в ней до сих пор проживает, либо кто-то еще. В договоре должны быть предусмотрены сроки освобождения квартиры. Но в указанные сроки эти обязательства не выполняются, что может обить всякое жаление иметь дело с таким продавцом. В ходе суда может выясниться, что продавец выполнил часть обязательств по договору, к примеру, снялся с регистрационного учета, представил документы на квартиру и т.д, таким образом, договор частично выполняется, пусть даже с нарушениями, а требовать задаток в двойном размере можно только в тех случаях, когда договор полностью не выполняется.

    В таких случаях рекомендуется покупать квартиры, которые свободны от жильцов и не имеют зарегистрированных в них граждан.

    Подводя итог всему вышесказанному, можно отметить, что:

    соглашение должно заключаться только в письменном виде и только в рамках договора купли-продажи;

    условия о задатке вступают в действие только в случае государственной регистрации договора, так как последний может считаться заключенным только с момента его регистрации;

    при передаче задатка в документах и других расписках следует четко указывать, что сумма, которую вы передаете, является задатком.

    Во всех остальных случаях, суммы, которые передаете в качестве задатка будут считаться авансом, который имеет, конечно, свои положительные моменты. Например, аванс не несет на себе обеспечительной функции и вы можете в любой момент отказаться от заключения договора и потребовать вернуть деньги.

    Задаток по предварительному договору

    В этой статье можно прочитать о том, как правильно оформить задаток за квартиру, а пока напомним, что самым надежным способом является передача задатка по предварительному договору( в народе этот договор иногда называют «Договор Задатка», хотя это не совсем верное название).

    В Предварительном договоре будет зафиксирована передача продавцу фиксированной суммы в качестве подтверждения ваших серьезных намерений купить квартиру,будут прописаны все важные условия предстоящей сделки( сроки заключения основного договора, стоимость квартиры,точное описание покупаемого объекта, чтобы исключить возможные недоразумения). Для того чтобы быть застрахованным от недобросовестных продавцов, в предварительном договоре следует указать штрафные санкции для продавца в случае невыполнения своих обязательств. Например, если сделка будет сорвана продавцом — он должен будет вернуть деньги в двойном размере.

    Часто бывают ситуации, что люди хотят сэкономить на услугах нотариуса и передают задаток при покупке квартиры по банальным распискам или сомнительным договорам о задатке, а иногда и под «честное слово». В таких случаях ни покупатель, ни продавец не могут рассчитывать на защиту своих интересов, а последствия таких необдуманных действий еще долго приходится расхлебывать в судебных разбирательствах…Поэтому важно помнить:при внесении задатка важно оформить предварительный договор о купле-продаже квартиры. Этот договор должен быть не только составлен в письменной форме, но и нотариально заверен.

    Перед тем как давать задаток обязательно проверьте наличие правоустанавливающих документов на квартиру и выясните, кто является собственником квартиры. Если оформление договора о задатке будет происходить в нотариальной конторе, нотариус сам выполнит такую проверку.

    Учитывая, что задаток — является самым лакомым кусочком для мошенников, старайтесь избежать передачи денег непосредственно продавцу( особенно, если сумма задатка при покупке квартиры большая). Если продавец окажется непорядочным человеком или проще говоря мошенником, вам придется побегать по судам, прежде чем вернуть свои кровные, вам это не нужно, правильно? В этом случае можно посоветовать следующее: храните задаток в ячейке банка или воспользуйтесь сейфом агенства недвижимости ( так можно сделать за определенную плату). Конечно, это дополнительные расходы, но когда идет речь о крупных суммах, которые вы можете потерять, лучше перестраховаться.

    В каких случаях сделка незаконна

    Передача задатка продавцу будет являться грубым нарушением, если:

    -нет оригинала правоустанавливающего документа

    -во время подписания предварительного договора не присутствуют все собственники квартиры. Следует помнить, что если квартира куплена в браке, собственником является не только муж( жена), но и второй супруг,хотя в договоре его ФИО не фигурируют.

    -если имеется неузаконенная перепланировка квартиры

    Какие существуют риски продавца при продаже квартиры по ипотеке?

    Мало кто из россиян может позволить себе сразу купить жилье.

    Единственный выход для большинства — купить квартиру по ипотеке. Подобный вариант чреват рисками и для продавца, и для клиента. Поэтому перед тем, как подавать заявку и заключать договор, следует все хорошо обдумать.

    Как происходит купля-продажа квартиры через ипотеку?

    Большинство россиян перепоручает процедуру поиска вариантов и оформления ипотечного кредита риелторскому агентству, озвучив предварительно, какую стоимость квартиры они по силам потянуть. Это позволяет сэкономить время и силы, одновременно можно не бояться за юридическую чистоту квартиры.

    Для приобретения квадратных метров в ипотеку существует определенный порядок действий:

    1. поиск подходящего варианта;
    2. переговоры с потенциальным покупателем;
    3. подготовка проекта договора сделки;
    4. внесение задатка;
    5. вызов оценщика, заключение договора об услугах с оценочной компанией, получение их заключения касательно состояния квартиры;
    6. клиент передает продавцу готовый пакет бумаг (что в оригинале, а что в виде копии, уточняет займодавец);
    7. рассмотрение вопроса в банке, принятие решения;
    8. при одобрении кредитно-финансовой организации участники заключают договор сделки;
    9. регистрация прав собственности в Кадастровой палате (возможно через Многофункциональный центр);
    10. получение выписки из ЕГРН;
    11. формирование итогового пакета документов для передачи банку;
    12. все документы передаются банку. Продавец получает на свой банковский счет требуемую сумму. Клиент оформляет ипотечный договор.

    Стороны сами принимают компромиссное решение, как было бы лучше всего передать деньги. Для этого предусматривается несколько возможностей:

    • безналичным способом через банк;
    • использование банковской ячейки (продавец сможет забрать оттуда деньги после подтверждения перехода собственности к новому владельцу жилья).

    Плюс состоит в том, что покупатель уже не сможет передумать, ведь перевод денег произойдет уже не по его воле.

    При знании законов и тонкостей процедуры продажи хозяин не найдет для себя особенностей, которые бы могли расцениваться им как минус — если уж он пошел на такое непростое дело, как продажа через ипотеку. Другое дело, что предварительный период сделки будет несколько дольше из-за всевозможных проверок, тем более, если речь идет о задействовании государственных программ.

    Минус состоит в вероятной неблагонадежности партнера, благодаря чему отчуждение отложится еще на какое-то время.

    Риски продавца при оформлении сделки

    Вопрос остается прежним: чего стоит, а чего не стоит бояться продавцу?

    Согласно статистике, большая часть граждан боится при сделках с недвижимостью того, чему даже не стоило бы придавать серьезного значения, например, что риелтор, получив бумаги на квартиру, перепишет ее на себя.

    Подобное просто невозможно, ведь для перехода собственнического права будущему и прежнему собственнику необходимо лично явиться в подразделение Росреестра. Без этого не пройдет ни одно отчуждение.

    Конечно, встречаются нечестные маклеры. Квартиру они не присвоят, но жизнь могут попортить значительно, например, продав личные данные клиентов тем, кто этого попросит. Поэтому необходимо обращаться только в агентство с проверенной репутацией и действующей аккредитацией. Нелишне будет лично сопроводить документы в банк.

    Самый простой и действенный способ обезопасить себя в случае оформления ипотеки (и не только в этом) — никогда и ни при каких обстоятельствах не ставить подписи под чем -то, кроме предварительно прочитанного договора сделки.

    На переговоры лучше пригласить знакомого юриста или бухгалтера.

    Некоторые боятся, что им передадут фальшивые купюры. Это тоже из области фантастики: ведь деньги переводит не частное лицо, а банк. Какая кредитно-финансовая организация захочет себе таких приключений с перспективой потери лицензии, да еще и уголовного разбирательства?

    Куда как более реальная перспектива — отказ со стороны банка. Объяснять мотивы он чаще всего не будет. Правда и это сложно назвать риском, разве что придется вернуть залог и испытать не слишком приятные эмоции. Чтобы свести их до минимума, нужно во-первых, быть готовым к подобному варианту развязки событий, а во-вторых, не тратить полученные по предоплате деньги до того, как банк скажет официальное «да».

    Как правильно продать квартиру — этапы

    Оценка стоимости и состояния недвижимости

    Обязательный этап продажи жилища в ипотеку — оценка состояния. Аудит включает:

    • осмотр строения, в каком состоянии находятся стены, несущие конструкции, полы, перекрытия. Есть ли трещины в покрытиях, потеки, колонии плесени?
    • оценка состояния коммуникаций, отопительных приборов;
    • проверка на предмет присутствия ржавчины, гнили труб;
    • выявление открытой электропроводки, оценка состояния розеток, выключателей, приборов.

    (Картинка кликабельна, нажмите для увеличения)

    Все этапы фотографируются. Фотографии впоследствии прикладываются к кадастровой документации.

    Осложнить сделку, вернее, сделать ее невозможной также может факт неузаконенной перепланировки.

    Пошаговые инструкции по подготовке документов

    Для сделки требуется собрать пакет бумаг:

    • общегражданские удостоверения личности участников;
    • техплан жилища;
    • действующий кадастровый паспорт с экспликацией;
    • документ-основание;
    • выписка из ЕГРН с указанием отсутствия обременений, таких, как залог, арест, сервитут. Прописанные жильцы тоже не самый приятный бонус, но от них возможно избавиться по суду (ст. 292 ГК).

    Это стандартный набор. Некоторые кредитно-финансовые организации, к примеру, ВТБ-24, могут потребовать дополнительные бумаги, например, документ о высшем образовании.

    После этого стороны заключают договор об ипотеке. Деньги и ключи передаются непосредственно после официальной процедуры перерегистрации собственнического права в Росреестре. На переоформление прав обычно отводится десять рабочих дней. Только после этого продажа считается завершенной (Федеральный закон № 218-ФЗ).

    Нюансы при использовании господдержки

    Многие семьи, услышав слово «господдержка» радуются и считают, что это самый выгодный вариант. Но чтобы не окунуться в разочарование, лучше все же проверить условия конкретного банка (они часто разительно отличаются от рекламных на практике), да и вообще, узнать, что подразумевается под понятием господдержки.

    Это означает, что часть обязательств по выплате ипотеки берет на себя государство.

    Существует несколько разных программ, предусматривающих помощь государства. Однако, чаще всего это означает, что будет поднята процентная ставка. Да и не всегда покупателю выгодно заявлять претензии на эту помощь: ведь во всеуслышание придется сказать о своем скудном финансовом положении, а это означает зачисление в стан проблемных клиентов со стороны других банков.

    В любом случае проверка дополняется рядом пунктов:

    • более глубокий аудит состояния теплосетей;
    • оценка состояния санузла;
    • проверка крыши (если речь о доме, а не о квартире);
    • оценка оконных блоков;
    • проверка жилища на предмет пригодности к проживанию (возможно, что по документам жилье уже занесено в категорию ветхого), оценка состояния фундамента.

    А если речь идет об ипотеке военным, то проверка будет еще дольше — на целый семь рабочих дней. Именно столько требуется ЦЖЗ Росвоенипотека на то, чтобы произвести экспертную оценку, страховку и перечислить средства. Тем более, если речь идет о недостроенном жилище.

    Сделка с таким возможна, но проверяется и действующая лицензия, и аккредитация строителя, и его репутация. Если вдруг обнаружатся огрехи, покупатель будет их исправлять за свой счет.

    Словом, государственная поддержка продаже не помеха. При должной щепетильности со стороны банка никаких рисков для продавца это не несет. Другое дело, что проверять будут дольше, в том числе и на предмет возможной мнимости сделки (например, между родственниками).

    Это же относится и к материнскому капиталу. Не секрет, что очень часто, особенно в последние годы, недалекие родители, соблазнившись суммой в полмиллиона рублей, подыскивают покупателя, заключают договор, а потом, за что-то «зацепившись», расторгают сделку.

    Деньги возвращаются на счет несостоявшемуся покупателю, в свою очередь, тот обязан их вернуть в Пенсионный фонд, если не хочет быть обвиненным в мошенничестве. На продавце эта хитрость отразится, опять-таки, необходимостью возвращать полученные деньги и испорченными нервами.

    Какие еще существуют риски продавца при продаже квартиры, узнайте из видео:

    Аванс, задаток, залог — разбор полетов

    Юридические отношения в сделках купли-продажи не бывают без подводных камней. Об уловках участники могут и не знать, но агенты по недвижимости, риелторы предупреждают о неких тонкостях договорных отношений, которые могут повлечь за собой финансовые потери.

    Решение финансовой стороны отношений начинается с момента, когда покупатель недвижимости одобряет предложенный вариант и соглашается на внесение части средств от стоимости данного имущества для дальнейшего сотрудничества и последующего выкупа товара.

    На данном этапе и начинаются ответственные и подкрепленные документом отношения. Как же правильно различать и оформлять первичный взнос?

    Задаток, аванс и залог – учимся отличать

    Существуют 3 понятия первого внесения средств – это залог, задаток и аванс. Они несут в себе юридически абсолютно разные значения, оформление которых также отличается.

    • Задаток – обеспечение обязательств покупателя перед продавцом (то есть подтверждение его серьезных намерений относительно покупки квартиры), а также часть от стоимости недвижимости, предоплата.По условиям задатка, если одна из сторон не выполняет своих обязательств в четко установленные сроки, то она выплачивает пострадавшей стороне неустойку. Если обязательства нарушены покупателем, то продавец в праве оставить задаток себе.

    Если же продавец не выполнил условия, то неустойка покупателю оплачивается в удвоенной сумме от задатка.В любом случае задаток не подлежит возврату. Если только сделка не состоялась, а виновными не являются ни продавец, ни покупатель. Тогда соглашение расторгается, а средства возвращаются прежнему владельцу. Договор задатка

  • Аванс при покупке квартиры более подвижный способ предоплаты. Продавец в случае несостоявшейся продажи квартиры просто возвращает покупателю аванс в полной стоимости. Материально ни одна из сторон не страдает. Пример типового договора аванса скачайте здесь
    • Залог носит немного другой характер. Покупатель вносит вместо денежных средств в залог имущество с последующим безусловным обязательством вернуть долг. Образец договора залога по ссылке

    Задаток определяется сторонами также на условиях обоюдной договоренности. Чем больше стоимость и желание обладать именно этой квартирой, тем больше сумму предлагают. Потому в процентном соотношении трудно вывести среднестатистические примеры задатка.

    Аванс и задаток оформляются на бумаге между продавцом и покупателем самостоятельно. Не обязательны нотариальные и юридические услуги. Хотя допускается и приветствуется наличие свидетелей при составлении и подписании подобных поручительств.

    Соглашение о задатке содержит в себе такие позиции как:

    • цена недвижимости;
    • ее характеристики – площадь, количество комнат, особенности;
    • адрес продаваемой квартиры;
    • сумма задатка;
    • информация о сторонах сделки – Ф. И. О., паспортные данные;
    • сроки выполнения обязательств сторон-участников.

    Залог оформляется часто с участием нотариуса. Договор о залоге вмещает в себе множество позиций, где расписаны обязанности сторон – залогодателя и залогодержателя – перед сделкой. Основные положения договора:

    • распределение ролей сторон – залогодатель и залогодержатель;
    • информация о требованиях, которые обеспечивает залог, то есть сведения об основном договоре;
    • информация об имуществе, которое является предметом залога, описание точных характеристик;
    • может ли предмет залога быть заменен, с какими условиями;
    • обязательства, права залогодателя и залогодержателя в подробностях (права пользования предметом залога залогодержателем, условия возврата, невозврата имущества и т. д.);
    • в каком соотношении заложенное имущество покрывает требования;
    • какие риски несут обе стороны, а также ответственность;
    • сроки действия, условия к изменению и т. д. , реквизиты участников сделки.

    Отличным дополнительным шагом станет страховка имущества под залог. Передача самого имущества происходит после подписания договора о залоге.

    По истечению срока договора о залоге с учетом выполненных обязательств обеих сторон, заложенное ранее имущество переходит к первичному владельцу – залогодателю. Вернуть залог по иным причинам можно, если условия, которые прописаны в договоре, позволяют это. В большинстве случаев все зависит от предмета залога. Ведь залог различного рода имущества, не только недвижимого, регулируется отдельными законами. Правоотношения сторон могут расцениваться даже совсем не как залоговые.

    Различные траты при покупке квартиры

    Помимо основной стоимости покупателю приходиться учитывать дополнительные траты в процессе поиска, сделки и регистрации имущества на нового владельца.

    1. Учитывайте стоимость оформления договора о купле-продаже, что составит минимум 3000 рублей и более.
    2. Следующие траты – государственная пошлина за регистрацию жилья, а также сама регистрация.
    3. Если покупатель воспользуется услугами банка для расчетов с продавцом, то неизбежны комиссионные и прочие взносы. Особенно, если дело касается ипотечных выплат и т. д., тогда банк еще потребует и страхование жилья и жизни владельца.
    4. Супружеские пары нотариально заверяют обоюдное соглашение на продажу-покупку квартиры. Без данной бумаги сделка невозможна.
    5. Доверенность (при необходимости) для подписания сделки вместо покупателя составит менее 1000 рублей.
    6. Налог на приобретение недвижимости порой несет в себе крупные растраты. Особенно если вы покупаете или продаете квартиру, что сменила собственника менее 3 лет назад по причине наследия, продажи и т. д.

    Риелторские комиссии: как не переплатить

    Возможно, для поиска и оформления вам понадобятся риелторские услуги или агентские. Здесь нужно выбирать: либо время, либо деньги. Либо вы ищите квартиру самостоятельно, либо платите деньги и этот процесс выполняют за вас. Такие учреждения берут в среднем 3-6% от стоимости приобретаемого жилья. На самом деле, сумма немаленькая. В дополнение обычно приписывают стоимость нескольких параллельных услуг, специалистов, потому выйдет дороже, чем обещали сначала. Это включает в себя:

    • мониторинг рынка недвижимости по заданным параметрам покупателя;
    • осмотр квартиры;
    • проверка и подготовка документов сторон сделки.

    Очень часты мошенничества на рынке недвижимости, где участвуют агентства с малым стажем работы, новички. Потому лучше обращаться в проверенные временем компании, хотя стоимость у них выше.

    Потому всякого рода пошлины, налоги, дополнительные расходы оплачиваются покупателем самостоятельно и риелтер отношения к этому не имеет.

    Заранее обговаривают с агентом услуги, которые будут предоставлены, а также возможные дополнительные сервисы. После этого подписывают бумагу о сотрудничестве.

    Бывает 2 вида тарификации на услуги посредников:

    • фиксированная ставка на конкретные услуги с любым видом недвижимости;
    • процент от стоимости жилья, особо высокую плату запрашивают на загородные объекты.

    Если агентство работает от процента, то осветите вопрос каков он будет от предполагаемой суммы, от чего зависит рост ставки. Ведь в таких сделках даже 1% — серьезная сумма.

    В итоге финансовые и юридические вопросы с сделках с недвижимостью имеют очень тесную связь. Потому любые финансовые операции следует задокументировать хотя бы на листе бумаге с обоюдными подписями. Это уже станет весомым аргументом в случае неудовлетворенности одной из сторон или судебной тяжбы.

    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (Пока оценок нет)
    Загрузка...
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    30 − 22 =

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

    map