договір комерційного найму житлового приміщення

Комерційний найм житла - що це таке?

Комерційний найм житлового приміщення є одним із законних варіантів надання нерухомості для тимчасового проживання. Вказівка ​​на комерційний характер даного виду договору не має на увазі наявність між сторонами підприємницьких відносин, а свідчить про можливість встановлювати БЕЗОПЛАТНО характер проживання для тимчасових мешканців.

Законодавство не містить спеціальних норм, що регламентують порядок оформлення договору комерційного найму. З цієї причини контрагентам необхідно використовувати вимоги, встановлені в главі 35 ГК РФ, за винятком нормативних правил, які прямо стосуються найму житлового фонду соціального використання.

Під наймом стаття 671 ГК РФ має на увазі надання наймачеві та членам його сім'ї нерухомого об'єкту в тимчасове користування. Договір комерційного найму житлового приміщення носить БЕЗОПЛАТНО характер, на це прямо вказує ст. 671 ГК РФ. Можна виділити особливості даного виду угод:

  • наймодавцем може виступати законний власник (власник) або уповноважена ним особа;
  • наймачем житла за договорами даного типу може бути тільки фізична особа, так як організаціям будь-яких форм власності такі об'єкти можуть передаватися у тимчасове користування на підставі оренди;
  • цільовим призначенням даного виду правовідносин є використання нерухомості тільки для проживання громадян, ведення підприємницької або виробничої діяльності в житлових приміщеннях не допускається.
здесь реклама 1

Наявність права власності на житлову нерухомість надає весь комплекс повноважень щодо розпорядження нерухомістю, в тому числі шляхом оформлення договору найму. Інші власники житла (наприклад, наймачі) не володіють правом розпорядження, тому не мають змоги використовувати квартиру для найму стороннім особам.

  • Москва і область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург і область: +7-812-309-87-91
  • Федеральний: 8 (800) 333-45-16 доб. 149

Для оформлення договірних відносин сторонам необхідно дотримуватися вимог, регламентовані цивільним законодавством. Перш за все, потрібно встановити, які об'єкти нерухомості можуть передаватися у тимчасове користування на умовах комерційного найму.

Згідно зі статтею 673 ЦК РФ об'єкт, який передається на умовах найму, повинен відповідати наступним вимогам:

  1. ізольованість - приміщення для проживання повинно бути огороджене будівельними конструкціями і мати самостійний вхід (вихід) до загального майна будинку йди квартири, або прямий вихід на вулицю;
  2. приміщення повинно бути придатне для постійного проживання, тобто відповідати правилам і стандартам, передбаченим житловим законодавством;
  3. в найм може передаватися не тільки цілий об'єкт, але і його ізольована частина (наприклад, ізольована кімната в квартирі).

Таким чином, до складу приміщень, які будуть виступати предметом комерційного найму, входять: квартира, приватний будинок, частина квартири або будинку.

Для укладення договору контрагентам необхідно узгодити суттєві і додаткові умови угоди. До їх складу входитимуть:

  • предмет угоди - передача в тимчасове користування конкретно обумовленого житлового приміщення;
  • термін найму - максимальний період дії договору не може перевищувати п'ять років, таке правило встановлено в ст. 683 ГК РФ (якщо термін взагалі не вказано в угоді, буде застосовуватися п'ятирічний термін);
  • розмір регулярних платежів за користування житловим приміщенням - визначається за згодою сторін (плата за комунальні послуги буде оплачуватися окремо, в залежності від фактичного споживання ресурсів або кількості проживаючих мешканців);
  • склад осіб, які можуть бути вселити тимчасовим мешканцем на весь термін найму (для вселення та реєстрації неповнолітніх громадян ця умова не потрібно спеціально обумовлювати, таке правило передбачено законом);
  • склад майна, яке знаходиться в житловому приміщенні і передається на весь термін найму;
  • інші умови, які узгодять сторони (в тому числі порядок виконання поточного ремонту і т.д.).

Для складання договору подібного роду необхідно дотримуватися письмову форму документа, нотаріальне посвідчення не вимагається. Також потрібно враховувати, що в результаті укладення найму виникає обмеження (обтяження) права власності, яке підлягає обов'язковій державній реєстрації в службі Росреестра. Правило про реєстрацію повинна дотримуватися тільки при укладенні договору більш ніж на один рік, на короткострокові договори ця умова не поширюється.

здесь реклама 2

Для оформлення договору сторонам потрібно наступні документи:

  • документи, що засвідчують особу обох сторін (загальногромадянські паспорти, свідоцтво про народження дітей і т.д.);
  • правовстановлюючі документи на житлове приміщення (свідоцтво про право, виписка з ЕГРН і т.д.);
  • договір комерційного найму і акт прийому передачі.

При зверненні за реєстрацією обтяження в службі Росреестра потрібно представити платіжний документ, що підтверджує оплату держмита.

У процесі проживання на умовах найму наймачі зобов'язані дотримуватися не тільки умови договору, але і прямі вимоги законодавства. При істотному порушенні порядку використання житлового приміщення може послідувати дострокове розірвання договору та примусове виселення.

Можна сформулювати основні обов'язки наймачів, які зафіксовані в Цивільному кодексі РФ:

  • використання об'єкта нерухомості тільки за прямим призначенням, тобто для проживання громадян;
  • забезпечувати належний стан переданого в найм приміщення;
  • своєчасне виконання обов'язку щодо внесення плати за користування житловим приміщенням.

Крім цього, встановлено пряму заборону на проведення будівельних робіт по переплануванню і перебудови житла, це можна зробити лише за згодою наймодавця.

Оскільки в змісті договору найму обов'язково вказується перелік суб'єктів, які купують можливість користування житловою нерухомістю, вони мають легальну можливість вселитися і зареєструватися в місцевому відділі ФМС. Реєстрація є обов'язковою вимогою міграційного законодавства, відсутність прописки спричинить адміністративну відповідальність. Для оформлення реєстрації потрібно пред'явити оригінал договору найму, прописка буде оформлена на весь термін дії угоди.

Якщо обидві сторони належним чином виконують свої зобов'язання, договір буде припинений тільки після закінчення його терміну дії. При цьому законодавство передбачає для наймача переважну можливість на продовження угоди про наймання на новий термін на колишніх умовах, якщо у наймодавця відсутня більш вигідну пропозицію від третіх осіб.

Крім стандартної ситуації із закінченням терміну дії договору, він може бути достроково розірваний сторонами з підстав, зазначених у Цивільному кодексі РФ.

Досконале вивчення питання не завжди гарантує позитивний результат справи. У нас на сайті ви можете безкоштовно отримати максимально докладну консультацію з вашого питання від наших юристів через онлайн форму або за телефонами в Москві (+7-499-350-97-04) і Санкт-Петербурзі (+7-812-309-87-91).

Розірвання договору комерційного найму житлового приміщення здійснюється за правилами, регламентованими ст. 687 ГК РФ. Для одностороннього припинення договору наймачеві немає необхідності вказувати на будь-які причини чи обставини, досить письмово повідомити наймодавця за три місяці.

Примусове припинення договірних відносин на вимогу наймодавця зажадає підтвердження таких обставин:

  • прострочення по внесенню плати за житлове приміщення протягом шести місяців поспіль (при короткостроковому наймі для розірвання договору достатньо довести два місяці прострочення поспіль);
  • псування або руйнування житлового приміщення, переданого за умовами найму.

Якщо зазначені підстави виникли і достовірно підтверджено, наймодавець має право пред'явити вимогу про звільнення житлового приміщення. Якщо така вимога не виконується в добровільному порядку, примусове виселення буде здійснюватися через суд.

Для судового порядку розірвання договору найму передбачені спеціальні особливості:

  1. суд має право надати наймачеві термін (не більше одного року) для усунення порушень, які послужили підставою для примусового виселення (наприклад, погашення заборгованості або ремонт житлового приміщення);
  2. якщо за наданий судом строк порушення не усунуті, повторне звернення наймодавця спричинить безумовне виселення в примусовому порядку;
  3. при винесенні рішення про розірвання договору, суд за клопотанням наймача має право надати відстрочку про виселення (як правило, це пов'язано з необхідністю пошуку нового житла або на зимовий період).

Якщо доведення порушення умов оплати не викликає складнощів, то для розірвання договору з причини погіршення стану об'єкта нерухомості буде потрібно представити в суд належні докази. Для цих цілей важливе значення матиме передавальний акт, який сторони підписували при укладенні договору. У змісті акта обидві сторони повинні фіксувати фактичний стан житла, переданого в користування наймачеві.

У разі, якщо відбувається суттєве погіршення стану житла, наймодавець зобов'язаний це довести суду шляхом порівняння передавального акта та документа про поточний стан приміщення. Складання акту про поточний стан може здійснюватися самим наймодавцем за участю мешканців, або на його прохання уповноваженими органами житлового контролю та нагляду (наприклад, Державної житлової інспекцією).

Закон не містить точних формулювань щодо визначення ступеня пошкоджень, які породжують право на дострокове розірвання договору. У кожному конкретному випадку ці обставини буде оцінювати суд на підставі поданих доказів. Якщо на стадії судового процесу наймач усуває претензії до збереження якості житла, позов буде залишений без задоволення.

Також закон встановлює підстави, за яких договір може достроково розривати на вимогу будь-якого боку:

  • виникнення обставин, що викликають непридатність житлового приміщення для постійного проживання;
  • аварійний стан житла;
  • інші підстави, зазначені в нормах житлового законодавства.

Зверніть увагу! Зазначені підстави не обов'язково можуть бути викликані неправомірними діями наймачів або наймодавця. Нерідко до такого стану призводить природний фізичний знос багатоквартирного будинку або непередбачені обставини (наприклад, стихійне лихо, протиправні дії сусідів суміжних квартир і т.д.). В цьому випадку, при відмові другої сторони добровільно розірвати угоду, також необхідно звернутися в судові органи.

При розірванні договірних відносин повинні бути виконані наступні дії:

  1. наймач, а також інші особи, зазначені в договорі, повинні звільнити житлове приміщення в термін, зазначений в судовому рішенні;
  2. за зверненням власника об'єкта нерухомості орган ФМС достроково анулює реєстрацію членів сім'ї наймача;
  3. наймач зобов'язаний повністю виконати грошові зобов'язання на момент звільнення житлового приміщення (оплатити комунальні послуги і погасити заборгованість по платежах перед наймодавцем).

Також при достроковому розірванні договору наймач зобов'язаний фактично передати житлове приміщення назад власнику. Для цього потрібно складати двосторонній передавальний акт, в якому вказується фактичні стан об'єкта нерухомості на момент повернення.

У разі, якщо наймач виселяється примусово судовими приставами, акт про звільнення житлового приміщення буде складено посадовою особою ФССП. Необхідно враховувати, що наймач буде зобов'язаний відшкодувати всі витрати, пов'язані з ремонтно-відновлювальними роботами (якщо за період найму стан об'єкта погіршився).

ГЛАВА 6. ДОГОВІР КОМЕРЦІЙНОГО НАЙМУ ЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ

§ 1. ПОНЯТТЯ ДОГОВОРУ КОМЕРЦІЙНОГО НАЙМУ ЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ

Форма договору комерційного найму житлового приміщення. Термін в договорі комерційного найму

Права і обов'язки сторін договору комерційного найму житлового приміщення

§ 2. ЗМІНА ДОГОВОРУ КОМЕРЦІЙНОГО НАЙМУ

§ 3. Розірвання договору комерційного найму житлового приміщення

§ 1. ПОНЯТТЯ ДОГОВОРУ КОМЕРЦІЙНОГО НАЙМУ ЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ

Цивільний кодекс РФ, встановлюючи загальні норми про договір найму житлового приміщення (гл. 35), в першу чергу регламентує відносини, пов'язані з наймом житлового приміщення на комерційних засадах (договір комерційного найму).

За договором комерційного найму житлового приміщення одна сторона - наймодавець - власник житлового приміщення або уповноважена ним особа зобов'язується надати іншій стороні - наймачу-громадянину житлове приміщення без обмеження розмірів за договірну плату в тимчасове володіння і користування для проживання в ньому.

Комерційний наймання житлових приміщень, маючи схожість з соціальним наймом, відрізняється від останнього цілим рядом моментів. Укладення договору комерційного найму житлового приміщення здійснюється шляхом досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов договору. В даному випадку майбутнього наймачеві не потрібно проходження таких стадій, необхідних для укладення договору соціального найму, як постановка на облік потребуючих поліпшення житлових умов, стояння в черзі на отримання житлового приміщення, отримання ордера на вселення в житлове приміщення і т. Д. Комерційне житло не підлягає приватизації.

У деяких суб'єктах РФ (м.Москва) встановлено, що при неможливості поліпшення житлових умов громадянина шляхом надання житлової площі за договором соціального найму, він має право сам вибрати варіант поліпшення житлових умов шляхом отримання житла за договором комерційного найму або придбання його у власність. У зв'язку з цим формуються основні списки громадян, яким житло надається за договорами комерційного найму. Громадяни, яким надані житлові приміщення за договором комерційного найму, мають право на викуп займаного ними житлового приміщення в порядку і на умовах, встановлених договором.

Сторони договору комерційного найму. Договір комерційного найму житлового приміщення може полягати у всіх житлових сферах, в тому числі в приватному, державному та муніципальному житлових фондах.

Комерційний наймання широко застосовується в індивідуальному житловому фонді: сторонами договору в цих випадках є громадянин - власник житлового приміщення (наймодавець) і громадянин, який виступає в якості наймача.

Громадянин - власник житлового приміщення вправі вселяти в будинок інших громадян, а також здавати його в оренду на умовах, визначених угодою сторін.

Як наймодавця за договором комерційного найму житлового приміщення можуть виступати також організації.

Юридичним особам житлове приміщення може бути надано у володіння та (або) користування на підставі договору оренди або іншого договору. Однак юридична особа може використовувати житлове приміщення тільки для проживання громадян (п. 2 ст. 671 ЦК України). Так, приватна фірма, що отримала за договором оренди від власника житлове приміщення, не може використовувати його під свій офіс, а має право лише скласти це приміщення для проживання своєму співробітнику або іншому громадянину за договором. Тобто фірма повинна використовувати житлове приміщення тільки за прямим призначенням, а саме надати його для проживання громадян. Житлові приміщення за договором комерційного найму надаються зазвичай громадянам, які не перебувають на обліку для поліпшення житлових умов. Однак, як сказано вище, житлові приміщення за договором комерційного найму можуть бути надані і громадянам, які перебувають на такому обліку, - у разі, наприклад, їх відмови від отримання житла соціального призначення.

Громадяни - власники житлових приміщень при здачі житлових приміщень в комерційний найм втрачають право на пільги з утримання, обслуговування та ремонту житлових приміщень.

Іншою стороною договору комерційного найму (наймачем), як і договору соціального найму, виступає громадянин.

Цивільний кодекс РФ по-новому визначає коло осіб, які мають право користування житловим приміщенням. Разом з наймачем за договором найму комерційного право користування житловим приміщенням мають постійно проживають разом з ним особи (ст. 677 ЦК України), в числі яких, крім членів сім'ї наймача, можуть бути і особи, які не входять до складу сім'ї наймача; при цьому в договорі комерційного найму повинні бути вказані всі громадяни, які постійно проживають разом з наймачем в житловому приміщенні. У разі, якщо в договорі не вказані деякі громадяни, їх вселення в житлове приміщення провадиться за згодою наймодавця, наймача і громадян, які постійно проживають з ним у житловому приміщенні. При вселенні неповнолітніх дітей такої згоди не потрібно (ст. 677, 679 ЦК України).

Громадяни, які постійно проживають разом з наймачем, мають рівне з ним право з користування житловим приміщенням. Відносини між наймачем і такими громадянами визначаються законом. Наймач несе відповідальність перед наймодавцем за дії постійно проживають з ним громадян, які порушують умови договору найму житлового приміщення (п. 3 ст. 677 ЦК України).

Громадяни, які постійно проживають разом з наймачем, можуть сповістити наймодавця про укладення з наймачем договору про те, що вони несуть спільно з наймачем солідарну відповідальність перед наймодавцем. В цьому випадку всі такі громадяни є сонанімателямі. Тому в разі виконання одним з сонанімателей повністю солідарного обов'язку всі інші сонанімателі за законом звільняються від виконання обов'язків кредитору (наймодавцю), а сонанімателі, який виконав цей обов'язок (наприклад, сплатив за житло та комунальні послуги), має право регресної вимоги до інших сонанімателі в рівних частках: за вирахуванням частки, що падає на нього самого (див. ст. 325 ЦК України).

Об'єкт договору комерційного найму. Згідно ст. 673 ГК РФ об'єктом договору найму житлового приміщення може бути ізольоване житлове приміщення, придатне для постійного проживання: квартира, житловий будинок, частина квартири або житлового будинку.

Неізольоване житлове приміщення не може бути об'єктом договору найму.

На відміну від договору соціального найму, щодо якої житлове законодавство встановлює додаткову вимогу про благоустрій житлового приміщення з урахуванням умов даного населеного пункту (ст. 40 ЖК РРФСР), законодавство про комерційному наймі передбачає в якості основного вимоги то, що житлове приміщення має бути придатним для постійного проживання (п. 1 ст. 673 ЦК України).

Зрозуміло, угодою сторін об'єктом договору комерційного найму може бути визначено також благоустроєне жиле приміщення. Придатність житлового приміщення для проживання визначається в порядку, передбаченому житловим законодавством, т. Е. Приміщення повинно бути включено до складу житлових приміщень, відповідати вимогам будівельних норм і правил, протипожежних нормативів, санітарним і технічним вимогам і т. Д.

У багатоквартирному будинку поряд з користуванням житловим приміщенням наймач за договором комерційного найму має право користуватися частиною загального майна, що належить власнику здається в найм житлового приміщення (ст. 290, п. 2 ст. 673 ЦК України).

Збереження договору найму житлового приміщення при переході права власності на житлове приміщення. До прийняття нового Цивільного кодексу на практиці зустрічалися випадки, коли під час існування житлового правовідносини відбувався перехід права власності на житлове приміщення від однієї особи до іншої (заміна наймодавця), в зв'язку з чим договір найму житлового приміщення розривається або змінювалися умови договору. Це нерідко тягло за собою порушення житлових прав наймачів та членів їх сімей.

Новий Цивільний кодекс містить важливу гарантію збереження стабільності договору найму житлового приміщення в таких випадках. Перехід права власності на займане за договором найму житлове приміщення, говориться в ст. 675 ГК РФ, не тягне розірвання або зміни договору найму житлового приміщення. При цьому новий власник стає наймодавцем за умов раніше укладеного договору найму.

Форма договору комерційного найму житлового приміщення. Термін в договорі комерційного найму

Згідно ст. 674 ГК РФ договір найму житлового приміщення укладається у письмовій формі. Такий договір не потребує нотаріального посвідчення. З іншого боку, недотримання простої письмової форми договору найму житлового приміщення не тягне її недійсності, оскільки відповідно до закону такі наслідки настають у випадках, прямо вказаних у законі або в угоді сторін. Однак недотримання простої письмової форми угоди позбавляє сторони права в разі спору посилатися на підтвердження угоди та її умов на показання свідків, але не позбавляє їх права приводити письмові та інші докази (ст. 162 ЦК України).

На відміну від договору соціального найму, який є безстроковим, договір комерційного найму житлового приміщення укладається на певний термін. Договір комерційного найму житлового приміщення укладається на термін, що не перевищує п'яти років. Якщо в договорі термін не визначений, договір вважається укладеним на п'ять років (ст. 683 ЦК України). Таким чином, сторони договору комерційного найму можуть домовлятися про термін найму на свій розсуд на строк, що не перевищує п'яти років.

Пункт 2 ст. 683 ГК РФ серед договорів найму житлового приміщення виділяє договори найму, укладені на термін до одного року (короткостроковий найм). До такого договору не застосовуються правила, що регламентують взаємовідносини наймача і постійно проживають разом з ним громадян (п. 2 ст. 677 ЦК України), вселення тимчасових мешканців і піднаймачів, порядок заміни наймача в договорі найму, право наймача на укладення договору на новий термін і інші норми ЦК РФ, якщо договором найму сторони не передбачили інше.

Після закінчення терміну договору найму житлового приміщення наймач має переважне право на укладення договору найму житлового приміщення на новий термін.

Не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору найму житлового приміщення наймодавець повинен запропонувати наймачеві укласти договір на тих самих або інших умовах або попередити наймача про відмову від продовження договору у зв'язку з рішенням не здавати протягом не менше року житлове приміщення в оренду. Якщо наймодавець не виконав цього обов'язку, а наймач не відмовився від продовження договору, договір вважається продовженим на тих же умовах і на той самий строк.

При узгодженні умов договору наймач не має права вимагати збільшення числа осіб, які постійно з ним проживають за договором найму житлового приміщення.

Якщо наймодавець відмовився від продовження договору у зв'язку з рішенням не здавати приміщення в оренду, але протягом року з дня закінчення строку договору з наймачем уклав договір найму житлового приміщення з іншою особою, наймач має право вимагати визнання такого договору недійсним і (або) відшкодування збитків, завданих відмовою відновити з ним договір.

Права і обов'язки сторін договору комерційного найму житлового приміщення

Договір найму житлового приміщення, в тому числі і комерційного найму, є двостороннім договором, в якому сторони мають права і несуть відповідні обов'язки. У договорі комерційного найму права і обов'язки сторін, як правило, визначаються угодою сторін. Окремі права та обов'язки сторін встановлені законом.

Основний обов'язок наймодавця - надання наймачеві житлового приміщення, що є об'єктом договору комерційного найму.

Надається наймодавцем наймачеві житлове приміщення за договором комерційного найму має призначенням задоволення житлових потреб наймача і членів його сім'ї. Цільове призначення житлового приміщення зумовлює характер і обсяг обов'язків наймодавця.

Наймодавець зобов'язаний передати наймачеві вільне жиле приміщення у стані, придатному для проживання. Під час дії договору найму наймодавець зобов'язаний здійснювати належну експлуатацію житлового будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення, надавати або забезпечувати надання наймачеві за плату необхідних комунальних послуг, забезпечувати проведення ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та пристроїв для надання комунальних послуг, що знаходяться у житловому приміщенні (п. 2 ст. 676 ЦК України).

У Цивільному кодексі України відтворені норми раніше діючого законодавства про розподіл обов'язків між сторонами договору найму на проведення ремонту житлового будинку (житлового приміщення).

Капітальний ремонт зданого в найм житлового приміщення є обов'язком наймодавця, якщо інше не встановлено договором найму житлового приміщення. Переобладнання житлового будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення, якщо таке переобладнання істотно змінює умови користування житловим приміщенням, без згоди наймача не допускається.

Виробництво капітального ремонту зданого в найм житлового приміщення здійснюється наймодавцем (житлово-експлуатаційною конторою і т. П.) За свій рахунок. При невиконанні наймодавцем своїх обов'язків по капітальному ремонту наймач житлових приміщень має право провести ремонт з віднесенням всіх витрат по їх кошторисної вартості за рахунок наймодавця.

Наймач зобов'язаний використовувати житлове приміщення тільки для проживання, забезпечувати збереження житлового приміщення і підтримувати його в належному стані.

Наймач не має права проводити перевлаштування та реконструкцію житлового приміщення без згоди наймодавця. З іншого боку, для наймодавця згоду наймача на переобладнання будинку потрібно лише тоді, коли переобладнання істотно змінює умови користування житловим приміщенням. При цьому думка спільно проживають з наймачем постійних користувачів житлового приміщення в цьому випадку до уваги не береться, тоді як колишнє житлове законодавство, виходячи з рівності житлових прав, враховувало їх згоду або відмову на переобладнання.

Крім того, якщо при соціальному наймі метою переобладнання житлового приміщення є підвищення благоустрою квартири, то таку вказівку в ЦК немає. Закон також не вживає поняття "перепланування житлового приміщення" поряд з його переобладнанням.

За згодою наймодавця, наймача і громадян, постійно з ним проживають, в житлове приміщення можуть бути вселені інші громадяни в якості постійно проживають з наймачем. Якщо вселяються неповнолітні діти, то такої згоди не потрібно (ст. 679 ЦК України). В якості обов'язкової умови для такого вселення потрібно, щоб було дотримано вимоги законодавства про норму житлової площі на одну людину. Дотримання цієї умови не обов'язково, якщо вселяються неповнолітні діти.

Однією з основних обов'язків наймача є внесення плати за житлове приміщення, передбаченої договором комерційного найму.

Власне комерційний найм і має однією з головних цілей отримання наймодавцем від здачі житлового приміщення певного доходу за рахунок плати за житло та комунальні послуги.

За раніше діючим законодавством витяг (одержання) таких "нетрудових доходів", якщо це носило систематичний характер, могло спричинити за собою для власника (наймодавця) несприятливі наслідки, аж до безоплатного вилучення у нього житлового будинку (дачі або іншої будови) або частини будинку ( дачі, іншого будови) (див. ст. 111 ЦК РРФСР 1964 р).

Нині чинне законодавство докорінно змінило такий стан, надавши власнику (наймодавцю) вільно розпоряджатися належним йому житловим приміщенням (житловим будинком), в тому числі здавати його в оренду, отримуючи власний дохід, прибуток.

Наймач зобов'язаний своєчасно вносити плату за житлове приміщення. Якщо договором не встановлено інше, наймач зобов'язаний самостійно вносити комунальні платежі. Останнє правило застосовується тільки в житлових відносинах, в яких наймодавцем є громадянин - власник житлового приміщення або організація, створена як приватний власник.

Одним з обов'язків наймача, передбачених ГК РФ, є обов'язок наймача проводити поточний ремонт займаного по найму житлового приміщення, якщо інше не встановлено договором найму житлового приміщення (ст. 681 ЦК України), т. Е. Внутрішньоквартирний поточний ремонт. На наймодавця закон, як сказано вище, покладає обов'язок по виробництву капітального ремонту, а також поточного ремонту, який не належить до внутрішньо квартирних.

До числа прав наймача за договором комерційного найму житлового приміщення належить право здачі житлового приміщення в піднайм, а також право вселення тимчасових мешканців.

Договір комерційного найму житла - повний розбір порядку його укладення

Найм житла - це вид орендної угоди, суть якого полягає в передачі житлового приміщення в користування від однієї особи (його власника - наймодавця) іншому (тимчасового мешканцеві - наймачеві). Залежно від умов, обумовлених у відповідному договорі, і загальних принципів найму він може здійснюватися або на безкоштовній основі, або на платній. У першому випадку угода буде соціального характеру, а в другому - комерційного. Саме про комерційному наймі житла піде мова в представленому нижче матеріалі. Наш ресурс в повній мірі освітить його суть, загальні принципи і порядок проведення.

Що таке договір комерційного найму?

Що ми маємо на увазі під поняттям договір комерційного найму житла? Фото № 1

Як було зазначено раніше, найм житлового приміщення - це орендна угода, що зобов'язує власника передати своє житло в користування іншій особі, яка уклала з ним відповідний договір. Основною відмінністю комерційного найму від соціального є те, що перший здійснюється на оплатній основі. Це означає, що наймач житла зобов'язується оплатити період проживання в ньому за умовами, що вказані у договорі.

Наймодавцем в комерційному наймі можуть виступати всі особистісні одиниці юриспруденції на території РФ. До таких належать:

  • приватні особи (звичайні громадяни);
  • юридичні особи (організації, індивідуальні підприємці);
  • муніципалітет (місцеве самоврядування конкретного суб'єкта або іншої територіальної одиниці нашої країни);
  • безпосередньо держава, представлене повноважними організаціями.

За своєю суттю, поняття «наймодавець» визначає ту особу, яка є власником житла, що здається в найм житла або уповноважена в цьому особа, що не є при цьому власником даного житла. Наймачем, в свою чергу, є та особа, яка за договором отримує конкретне житло в найм. Як правило, таким виступає окремий громадянин або їх група.

Договір комерційного найму - це той документ, який визначає порядок найму та обов'язки його сторін. Укладати дана угода необхідно в письмовій формі, однак його нотаріальне завірення необов'язкове. У тексті договору сторони повинні вказати всі ті вимоги, які вони висувають один до одного і зобов'язуються дотримуватися після укладення угоди. Варто розуміти, що всі умови договору повинні задовольняти бажанням обох сторін найму, інакше - укладати угоду не слід.

Розглядаючи конкретний випадок комерційного найму житла більш детально, може знадобитися звертатися до різних законодавчих актів. Основними з них є наступні:

  • Цивільний Кодекс РФ (визначає загальний порядок найму та укладення договору);
  • Житловий Кодекс РФ (регламентує основні принципи найму житла);
  • Федеральні закони і постанови уряду РФ різного масштабу (в більш глибокому розрізі розглядають специфічні особливості найму житла).

У тому випадку, якщо ознайомитися з законодавством РФ в повній мірі не вдається, бажано звернутися за допомогою до професійного юриста. Не забувайте, що перед укладенням будь-якої угоди необхідно досконально вивчити його законодавчу базу.

Нюанси процедури комерційного найму

Особливості угоди комерційного найму житла. Фото № 2

Комерційний найм житла - не настільки складна процедура в юридичному плані. Здійснюючи цю процедуру, досить дотримуватися основних її принципів і порядку проведення, які вказані в раніше згаданих законодавчих актах. Узагальнивши інформацію з них, можна виділити основні нюанси комерційного найму житлового приміщення. Загальний їх перелік такий:

  • Здавати житло за договором комерційного найму мають право тільки його власник (володіє відповідним правом на що здається приміщення) або представник такого (діючий за відповідним дорученням). У тому випадку, якщо власників житла, що здається дещо, то необхідно отримати згоду у них всіх. В іншому випадку, у наймача можуть виникнути деякі проблеми.
  • Об'єктами комерційного житлового найму виступають тільки житлові приміщення, відокремлені від близь лежачих будов. Таким чином, наймач може отримати в своє володіння квартиру, приватний будинок і подібні види житла. Варто відзначити, що договорами комерційного найму муніципалітет або держава має право здавати тільки те житло, яке знаходиться в житловому фонді комерційного користування.
  • Термін найму житла на комерційній основі визначається двома сторонами відповідної угоди. Законодавчо даний термін не може перевищувати 5 років. У тому випадку, якщо в договорі комерційного найму не вказано термін надання житла, то він автоматично визначається рівним 5 років.
  • Плата за найм житла та порядок її виплати обмовляється в договорі за погодженням між двома його сторонами. Змінювати її розмірність в односторонньому порядку не має права жодна зі сторін угоди.
  • Перехід права власності на яке надане житло від наймодавця іншій особі ніяк не впливає на договір його найму.
  • Укладати угоду комерційного найму житла необхідно в простій письмовій формі. Загальний формат такого законодавчо не закріплений і має вільну форму. У такому договорі важливо вказати всі умови надання житла в оренду, права і обов'язки його сторін.
  • Розірвання договору можливе як в мирному, так і в судовому порядку. Ініціатором даного процесу може виступати і наймодавець, і наймач, але тільки в тому випадку, якщо його опонент по угоді порушує умови договору або ж законодавство РФ щодо предмета угоду або його самого.

Враховувати представлені нюанси вкрай важливо, тому що саме від їх дотримання залежить те, наскільки угода комерційного найму житла буде вдалий для обох сторін угоди. Пам'ятайте про це.

Обов'язки і права сторін угоди

Які обов'язки виникають у сторін при укладанні угоди комерційного найму житла? Фото № 3

Завершуючи розгляд сьогоднішньої теми, не зайвим буде визначити базові обов'язки і права сторін договору комерційного найму житла. Варто відзначити, що всі вони зводяться до чого:

  • обов'язкове дотримання всіх умов договору;
  • обов'язкове дотримання всіх законодавчих норм щодо угоди комерційного найму.

У тому випадку, якщо подані вище умови не дотримуються однієї зі сторін, її опонент по угоді має повне право примусово розірвати раніше укладену угоду. Для кращого розуміння суті даного питання нижче представлені основні права і обов'язки кожної сторони договору комерційного найму.

Отже, для наймодавця до таких належать:

  • передача предмета договору (житла, що здається) наймачеві в користування на певний термін;
  • здійснення відповідної експлуатації будівлі, в якому знаходиться здається житло;
  • організація капітального ремонту житла, що здається, якщо інший порядок не передбачений договором;
  • забезпечення проведення ремонту будівлі, в якому знаходиться здається житло, на загальних засадах;
  • надання за певну плату необхідних наймачеві комунальних послуг.

Наймач, в свою чергу, зобов'язується:

  • користуватися отриманим житлом виключно для проживання;
  • зберігати отримане житло в повній цілості і в належному стані;
  • своєчасно і в повному розмірі оплачувати найм житлового приміщення (при необхідності - і комунальні послуги);
  • здійснювати поточний ремонт отриманого житла, якщо інший порядок не передбачений договором.

Крім цього, наймач має повне право на:

  • вселення своїх близьких (необов'язково родичів) в отримане житло за згодою наймодавця;
  • здійснення піднайму житла від свого обличчя за згодою наймодавця;
  • проведення перебудови або реконструкції житлового приміщення за згодою наймодавця;
  • вселення свого близького неповнолітньої особи в отримане житло без згоди наймодавця.

Як бачите, законодавча і юридична суть комерційного найму житла не настільки складна до розгляду. Головне в процесі розбору подібних правовідносин - уважно ознайомитися з законодавством РФ і представленим вище матеріалом. Сподіваємося, стаття була для вас корисною. Удачі в укладанні угод!

Детальніше про договір комерційного найму житла ви можете дізнатися, подивившись відео:

Помітили помилку? Виділіть її та натисніть Ctrl + Enter, щоб повідомити нам.

Поняття договору комерційного найму житлового приміщення і зразок заповнення

У законодавстві Російської Федерації описані два типи найму житла.

Один соціально орієнтований, другий - грошово і називається відповідно комерційним.

Що таке комерційний найм житлового приміщення?

Що це таке? У главі 35 ЦК, де описані способи орендувати квадратних метрів, особливу увагу приділено комерційному.

Останній має на увазі, що за житло, яке людина або організація надає фізичній особі в користування, потрібно платити. І заснований він саме на грошових розрахунках, тобто отриманні прибутку.

Про те, як скласти і укласти угоду про оренду приміщення в якому можна поживати.

По-перше, відрізняється сам принцип.

Як вже говорилося, соц. найм орієнтований на людину, його потреби.

При цьому встановлюються фіксовані тарифи на те, чим буде користуватися громадянин, тобто орендної плати як такої немає.

Другий момент - сторони. Якщо в соціальному варіанті сторона власника нерухомості - держава, то в комерційному - фізичне, або юридична особа.

Для виникнення такого роду відносин потребує житло людині потрібно просто прийти до консенсусу за всіма пунктами запропонованого йому власником договору. У випадку з державою буде потрібно спочатку переконати владу, що житло тобі дійсно потрібно - встати на чергу як потребує, потім отримати ордер.

Ще важлива відмінність - момент приватизації, тобто чи може квартира стати власністю наймача. У соціальному наймі це можливо при, скажімо так, вираженні благої волі держави - надання всім громадянам однакових пільгових можливостей.

Про те, як оформити договір, ви можете дізнатися на нашому сайті.

Дуже часто комерційний найм розглядають апріорі в ключі підприємництва. Однак не завжди він може виступати як вид бізнесу.

Потрібно відзначити, що це питання залишається одним з найбільш обговорюваних і єдиної думки серед юристів досі немає.

Про те, кому і на яких умовах надаються житлові приміщення по соц. найму, ви можете дізнатися, прочитавши нашу статтю.

Це документ передбачає здачу житла (наприклад) його господарем під найм на грошовій основі. зміст:

  • предмет контракту;
  • що саме здається в оренду, за якою адресою;
  • на який термін;
  • паспортна інформація орендодавця і наймача, їх права та відповідальність;
  • як саме наймач повинен виконувати свої зобов'язання;
  • які документи підтверджують право власності власника житла;
  • сума внеску за оренду і регулярність внесення;
  • чи може бути змінена плата і за яких умов;
  • умови розірвання контракту.

Об'єктом даної угоди є

  1. Власникам в багатоквартирному будинку належать на праві спільної часткової власності спільні приміщення будинку, несучі конструкції будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири.

  • Власник не має права відчужувати свою частку в праві власності на спільне майно будинку, а також здійснювати інші дії, що тягнуть передачу цієї частки окремо від права власності на квартиру.
  • Сторонами цієї угоди є господар (орендодавець) та орендує громадянин (наймач).

    В якості першого може виступати як людина (Майновий стан і громадянство не грають ролі, досить мати на руках документи, що підтверджують його право розпорядження нерухомістю), так і організація, причому діяти можуть безпосередньо , або через посередників.

    А ось наймачем може стати тільки громадянин. Так. посередником може виступати і організація - ріелторська контора або фірма, яка, шукає житло для своїх співробітників. Проте, використовувати житлове приміщення можна тільки для проживання людей, а не під офіс або інший варіант (ст. 671 ЦК).

    Якщо (наприклад) житло здається в найм більш, ніж на один рік, то такий договір підлягає обов'язковій держ.реєстрацію. Орендодавець зобов'язаний сплачувати прибутковий податок незалежно від того, зареєстрований документ чи ні.

    Проживати може не тільки сам наймач, але і інші особи, при цьому всі вони обов'язково повинні бути перераховані в бланку документа. відповідальність за користування житловими метрами повністю лежить на наймача.

    наймач зобов'язаний вчасно платити за комунальні послуги, вносити орендні внески відповідно до угоди і забезпечувати збереження даного йому в користування майна, а також вселяти членів своєї сім'ї та інших осіб за погодженням з іншими мешканцями житла і з самим орендарем.

    Орендар може бути замінений на інше яка досягла повноліття і дієздатна обличчя. Робиться це на вимогу інших проживають, самого орендаря і згоди власника.

    Що стосується умов оплати, то вони нічим не обмежені, на відміну від муніципального найму, де за основу взято норматив, встановлений муніципалітетом. Тому скільки платити за житло, залежить від взаємної угоди власника і орендаря.

    Слід пам'ятати, що розмір щомісячного внеску прописується в документі і не може бути змінений протягом усього терміну дії контракту.

    1. Орендна плата за договором прокату встановлюється у вигляді визначених у твердій сумі платежів, внесених періодично або одноразово.

  • У разі дострокового повернення майна орендарем орендодавець повертає йому відповідну частину отриманої орендної плати, обчислюючи її з дня, наступного за днем ​​фактичного повернення майна.

  • Стягнення з орендаря заборгованості по орендній платі провадиться в безспірному порядку на основі виконавчого напису нотаріуса.
  • До істотних умов контракту відносяться дані, які Цивільний кодекс встановив як обов'язкові для таких документів (ст. 432). Тобто це вся інформація, яка відноситься до предмету контракту - а таким може бути тільки ізольоване житлове приміщення, визнане придатним для проживання. Істотними є всі умови, що вимагають угоди наймача і орендодавця.

    Принциповий момент - терміновість.

    Форма буває довгострокова і короткострокова.

    Відповідно до закону, верхня межа по цьому пункту - п'ять років (ст. 683 ЦК). Іноді буває так, що в орендному договорі невідомий термін. Це означає, що укладений він на п'ять років.

    Після того, як цей термін закінчиться, у орендаря залишається пріоритет на укладення нового договору про винаймання - протягом трьох місяців господар зобов'язаний або запропонувати колишньому гостю укласти новий контракт, або офіційно відмовити в оренді, вказавши причини неможливості їх подальших відносин як орендодавця і наймача.

    Що стосується розриву (розірвання) контракту про оренду, то воно може відбутися в будь-який час по знову-таки взаємною згодою орендодавця і наймача. Причому першому досить повідомити про це свого постояльця. У цьому, до речі, полягає одна з принципових відмінностей від відносин із соціального найму.

    Про умови та підстави розірвання соц. найму для приміщення, а також про те, чи можна здавати або міняти квартиру, отриману за соц. найму, читайте в наших статтях.

    Як видно, незважаючи на деяку схожість принципів соц.найма і приватної оренди, це два різних поняття і відмінності між ними істотні. Багато людей мріють зняти житлове приміщення у держави, але більшість вважає за краще не втрачати часу і вибирають комерційний варіант.

    § 5. Зобов'язання з договору комерційного найму житлових приміщень

    1. Поняття договору комерційного найму житлового приміщення

    На відміну від розглянутих раніше різновидів договорів житлового найму комерційний найм є звичайним цивільно-правовий договір, що укладається за згодою сторін, яким і визначаються його істотні умови. Цим він принципово відрізняється від договору соціального найму, по суті, оформляє безкоштовний розподіл між нужденними громадянами дефіцитного житла, що знаходиться в публічній власності. Тому і відносини комерційного найму житла регулюються не житловим, а безпосередньо цивільним законодавством.

    Для укладення договору комерційного найму не потрібні будь-які адміністративно-правові передумови у вигляді рішення владного органу, стану на житловому обліку і т.п .. Ні на одному з контрагентів тут не лежить обов'язок вступити в договірні відносини (договір комерційного найму житлового приміщення не відноситься і до числа публічних договорів). При здачі в комерційний найм житла, що перебуває у державній власності деяких суб'єктів РФ, потрібно рішення відповідного органу виконавчої влади. Однак і в цьому випадку воно являє собою згоду власника на укладення договору комерційного найму належить йому житла, а не адміністративно-правовий спосіб його розподілу між нужденними громадянами.

    За договором комерційного найму житлового приміщення одна сторона - власник або уповноваженою ним особа (наймодавець) зобов'язується надати іншій стороні (наймачу) житлове приміщення за плату у володіння і користування для проживання в ньому протягом передбаченого договором терміну (п. 1 ст. 671 ЦК) .

    За своєю юридичною природою даний договір є консенсуальним, двостороннім, оплатним і терміновим. Він повинен бути укладений у письмовій формі (ст. 674 ЦК), яка, однак, не є типовою: тут можливе включення в договір за згодою сторін і «випадкових» умов, нетипових для даного договору, наприклад умови про право наймача користуватися частиною земельної ділянки із зазначенням її розміру і меж.

    Як наймодавця в договорі комерційного найму зазвичай виступає власник житлового приміщення, яке може ставитися до будь-якого житлового фонду - приватному, державному, муніципальному. За загальним правилом це приміщення, що входить в приватний житловий фонд. Сюди ж слід віднести і випадки здачі членами житлових кооперативів, які не виплатили повністю пайовий внесок за надане їм кооперативом житло, зазначених житлових приміщень або їх частини «в оренду за плату» (ч. 1 ст. 128 ЖК). Наймодавцем за договором найму комерційного часто є не безпосередньо власник, а уповноваженою ним особа (наприклад, його представник або компанія, що управляє цим його майном). При цьому наймодавець тут виступає в ролі підприємця, що переслідує мету отримання прибутку.

    Як наймача в договорі комерційного найму, як правило, виступає одна людина (фізична особа). Але закон допускає і множинність осіб на стороні наймача (пор. П. 1 ст. 308 ЦК). Громадяни, які постійно проживають разом з наймачем, можуть укласти з ним договір про те, що всі вони несуть спільно з наймачем солідарну відповідальність перед наймодавцем. Умовою укладення такого договору є також повідомлення наймодавця. У цьому випадку такі громадяни визнаються сонанімателямі, мають рівні з наймачем права і обов'язки з користування житловим приміщенням (п. 4 ст. 677 ЦК).

    Спільно з наймачем зазвичай проживають чоловік, діти, батьки та інші члени сім'ї. Але це можуть бути і особи, що не належать до членів його сім'ї. Укладаючи договір найму житлового приміщення на комерційних засадах, громадянин сам визначає, хто буде проживати спільно з ним в найнятому ним приміщенні. У числі цих осіб може взагалі не бути його родичів. Як зазначено в літературі, «в комерційному наймі може і не бути сімейних чи родинних відносин». Тому стосовно до даних відносин закон говорить не про «членах сім'ї наймача», а про «постійно проживають разом з ним громадян».

    Поряд з визнанням за наймачем права вільно вирішувати питання про те, хто буде разом з ним проживати в найнятому житловому приміщенні, закон в інтересах наймодавця передбачає певні межі здійснення цього права. Справа в тому, що постійно проживають разом з наймачем громадяни мають рівні з ним права з користування житловим приміщенням (п. 2 ст. 677 ЦК). Тому при відсутності таких меж наймач мав би можливість при укладанні договору (і в подальшому) вселяти в житлове приміщення занадто велика кількість мешканців безвідносно до їх особистим якостям, що призводило б до ущемлення інтересів наймодавця, для якого важливо забезпечити збереження зданого в найм житла і, крім того, дотримання мешканцями вимог правопорядку і правил гуртожитку.

    У зв'язку з цим закон встановлює, що в договорі комерційного найму житлового приміщення повинен міститися перелік громадян, які будуть постійно проживати разом з наймачем. Якщо ж в договорі такий перелік відсутній, то постійне проживання громадян спільно з наймачем допускається лише за згодою наймодавця (ст. 679 ЦК). Отже, наймодавець має право не допускати постійного проживання разом з наймачем осіб, якщо їх вселення відбулося без його згоди.

    При вселенні інших громадян для постійного проживання (крім вселення їх при укладенні договору) потрібна згода наймодавця, наймача і громадян, постійно з ним проживають. Така згода не вимагається лише при вселенні неповнолітніх дітей (ч. 2 ст. 679 ЦК). Очевидно, маються на увазі діти не тільки наймача, але і осіб, спільно з ним проживають. Зрозуміло, при цьому необхідно і дотримання правил реєстраційного обліку громадян.

    2. Зміст і виконання договору комерційного найму житлового приміщення

    Об'єктом договору комерційного найму може бути квартира, житловий будинок, частина квартири або житлового будинку незалежно від їх розміру. Норми житлової площі на ці відносини не поширюються, розмір здається в найм приміщення визначається тільки угодою сторін. Закон не встановлює жорстких вимог до якості об'єкта цього договору. Мається на увазі, що сторони самі вирішуватимуть, чи відповідає житлове приміщення їхнім потребам і можливостям. Про це свідчить використане в п. 1 ст. 673 ГК поняття «приміщення, придатне для постійного проживання». В даному випадку закон визначає мінімум вимог до житлового приміщення як об'єкта договору, хоча на практиці за договорами комерційного найму, як правило, передаються в користування приміщення, які відповідають (в умовах нашої країни) найвищим вимогам. Однак об'єктом договору комерційного найму може бути і невпорядковане приміщення за умови, що воно відповідає діючим санітарним і технічним вимогам, тобто «Таке, в якому допускається розміщення людини без загрози для його здоров'я».

    Самостійним об'єктом договору комерційного найму не можуть бути підсобні приміщення. Однак при наймі квартири, будинки, частини будинку вони, безумовно, становлять один із суттєвих елементів об'єкта. Якщо ж під найм здається частина квартири (кімната або кілька кімнат), підсобні приміщення будуть знаходитися в загальному користуванні всіх наймачів, тобто складають загальний об'єкт. Об'єктом договору комерційного найму при наймі житлових приміщень в багатоквартирних будинках будуть не тільки житлові та підсобні приміщення, але також спільне майно будинку, що знаходиться за межами або всередині квартири і обслуговуюче кілька квартир (більше однієї квартири). До такого майна відносяться несучі конструкції будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання і т.д. (П. 2 ст. 673 і ст. 290 ЦК, порівн. Ч. 1 ст. 36 ЖК).

    Договір комерційного найму може укладатися на строк, що не перевищує 5 років. Якщо сторони договору не визначили його, договір вважається укладеним на 5 років (ч. 1 ст. 683 ЦК). Комерційний наймання може бути і короткостроковими, укладеними на строк до одного року. У цьому випадку на нього не поширюється дія ряду правил про звичайний, тривалому договорі комерційного найму (в тому числі про права членів сім'ї наймача, про можливості вселення тимчасових мешканців, здачі житла в піднайм і заміни наймача, а також про переважне право наймача на укладення договору на новий термін).

    Наймодавець за даним договором зобов'язаний передати наймачеві житлове приміщення в стані, придатному для проживання, а також здійснювати належну експлуатацію житлового будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення, забезпечувати надання наймачеві за плату необхідних комунальних послуг та ремонт спільного майна будинку (ст. 676 ЦК ). Якщо інше не передбачено договором, на наймодателе лежить також обов'язок по виробництву капітального ремонту зданого в найм житлового приміщення. Однак він не має права здійснювати переобладнання житлового будинку без згоди наймача, якщо таке переобладнання істотно змінить умови користування найнятим житлом (п. 3 ст. 681 ЦК). Зі свого боку, наймодавець має право вимагати від наймача виконання обов'язків, передбачених договором, законом та іншими правовими актами.

    Наймач зобов'язаний використовувати житлове приміщення тільки для проживання, забезпечувати його збереження і підтримувати в належному стані, включаючи виробництво поточного ремонту житла (якщо інше не передбачено договором), а також своєчасно вносити плату за житло і комунальні послуги. При цьому розмір плати в договорі комерційного найму житла встановлюється за згодою сторін (п. 1 ст. 682 ЦК), а тому, як правило, багаторазово перевищує розмір оплати житла, наданого за договорами соціального найму та найму спеціалізованого житла. Наймач не має права проводити перевлаштування та реконструкцію житлового приміщення без згоди наймодавця. Обов'язки наймачів у відносинах комерційного найму конкретизуються в договорах, чому сприяє відсутність їх типових форм.

    Права наймача, а також постійно проживають з ним громадян в зобов'язанні комерційного найму житла також значною мірою визначаються конкретним договором. Але в будь-якому випадку вони набувають права володіння і користування отриманим за договором житловим приміщенням, зміст яких полягає в можливості проживання в цьому житловому приміщенні, а також в деяких можливостях розпорядження ним. Дані правомочності ні в сукупності, ні тим більше порізно не можуть бути кваліфіковані як речових прав. Хоча вони і складають «право на чуже житлове приміщення» (нерухомість), але мають чисто зобов'язальних природу і не відповідають необхідним ознаками обмежених речових прав.

    Так, за згодою наймодавця наймач має право здати частину або все найняте ним жиле приміщення в піднайом на термін (в межах терміну дії основного договору комерційного найму). Допускається також вселення наймачем в яке використовується ним за договором житлове приміщення інших громадян для постійного проживання або в якості тимчасових мешканців, зрозуміло, за згодою наймодавця. Чинний закон виключає обмін житловими приміщеннями між їх наймачами за договорами комерційного та соціального найму (ст. 72 ЖК). Теоретично не виключений, однак, обмін житловими приміщеннями тільки між наймачами житла за договорами комерційного найму або їх обмін з власниками іншого житла або з членами житлових кооперативів, в повному обсязі сплатили пайові внески за житло, але, звичайно, за умови згоди наймодавця (а в останньому випадку - і за умови прийняття обмінюються наймачів в члени житлових кооперативів).

    У договорі комерційного найму відповідно до п. 1 ст. 686 ГК допускається також заміна наймача на його вимогу або на вимогу постійно проживають разом з ним громадян (на відміну від договору соціального найму, в якому така заміна допускається тільки на вимогу дієздатного члена сім'ї наймача). У будь-якому випадку для заміни наймача необхідна і згода наймодавця. Відмова наймодавця замінити наймача іншою особою в даній ситуації не може бути оскаржений в суді. Однак в разі смерті наймача або його вибуття з житлового приміщення зобов'язальні відносини житлового найму відповідно до п. 2 ст. 686 ГК зберігаються, оскільки на місце наймача стає або один з подружжя, яке проживали з ним громадян (за згодою інших проживаючих), або всі вони стають сонанімателямі (при відсутності такої згоди).

    Зобов'язальні відносини з договору комерційного найму зберігаються і в разі переходу права власності на займане жиле приміщення, оскільки новий власник стає наймодавцем за умов раніше укладеного договору (ст. 675 ЦК). Таким чином, тут можлива заміна наймодавця як наслідок наявності характерного для відносин майнового, в тому числі житлового найму (оренди), «права слідування» цих «обтяжень» за відносинами власності на орендоване майно.

    За угодою між сторонами договору комерційного найму можуть бути змінені будь-які його умови, якщо тільки при цьому не відбудеться порушення імперативних норм закону. Відсутність детального врегулювання зміни відносин комерційного найму законом пояснюється тим, що тут відносини сторін відповідно до принципу свободи договору визначаються головним чином їх угодою.

    Після закінчення терміну дії укладеного договору комерційного найму за наймачем визнається переважне право на його укладення на новий строк. Реалізація цього права передбачає певні дії наймодавця (ст. 684 ЦК). Не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору він зобов'язаний або запропонувати наймачеві укласти договір на тих самих або інших умовах, або попередити наймача про відмову від продовження договору у зв'язку з рішенням не здавати приміщення в оренду протягом не менше одного року. Невиконання наймодавцем цього обов'язку (при відсутності відмови наймача від продовження) тягне наступне наслідок: договір вважається продовженим на тих же умовах і на той самий строк. Певні наслідки передбачені і на випадок недотримання наймодавцем свого рішення не здавати приміщення в оренду протягом року, використаного їм для відмови продовжити договір: наймач має право вимагати визнання недійсним договору, укладеного наймодавцем з іншою особою, і (або) відшкодування збитків, завданих відмовою поновити з ним договір (ч. 4 ст. 684 ЦК).

    3. Припинення зобов'язань з договору комерційного найму житлового приміщення

    Договірні зобов'язання комерційного найму житла носять терміновий характер і тому припиняються перш за все після закінчення терміну дії договору, на підставі якого вони виникли. За угодою сторін вони, зрозуміло, можуть припинитися і раніше.

    Крім того, договір комерційного найму може бути розірваний в будь-який час за одностороннім рішенням наймача. При цьому не потрібно пояснювати причини такого рішення, на наймача не має ніяких обов'язок відшкодовувати упущену вигоду, викликану одностороннім розірванням угоди. Однак наймач зобов'язаний в письмовій формі попередити наймодавця за три місяці про розірвання договору. При недотриманні цієї умови наймодавець має право пред'явити наймачеві як порушила договір стороні вимогу про відшкодування упущеної вигоди у вигляді неодержаного доходу від здачі приміщення в оренду.

    При розірванні договору комерційного найму на вимогу будь-якої зі сторін, в тому числі і особливо на вимогу наймодавця, діє принцип судового розірвання, характерний і для договору соціального найму (п. П. 2 і 3 ст. 687 ЦК).

    До числа інших принципів регулювання розірвання договору комерційного найму слід також віднести обмеження втручання держави (закону) у відносини сторін за допомогою імперативних норм, особливо норм, які передбачають підстави для розірвання договору на вимогу однієї із сторін. Кількість таких норм у Цивільному кодексі - мінімальне.

    До відносин, пов'язаних з розірванням договору комерційного найму, цілком прийнятний і принцип стійкості права користування житловим приміщенням, характерний для відносин соціального найму. При комерційному наймі дострокове розірвання договору та виселення також допускаються у виняткових випадках, які прямо названі в ст. 687 ГК. При цьому особливе значення надається вживанню заходів для того, щоб уникнути виселення. Воно може бути застосоване лише після вичерпання всіх можливостей, наданих законом.

    На вимогу будь-якої зі сторін договір комерційного найму може бути розірваний в судовому порядку, по-перше, якщо приміщення перестає бути придатним для постійного проживання і, по-друге, в разі аварійного стану приміщення (п. 3 ст. 687 ЦК). Житловим законодавством можуть передбачатися й інші випадки такого розірвання даного договору, проте поки вони не встановлені, оскільки житлове законодавство практично не регулює зобов'язання комерційного найму житла.

    На вимогу наймодавця договір комерційного найму може бути розірваний в судовому порядку у випадках:

    • невнесення наймачем плати за житлове приміщення за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий термін, а при короткостроковому наймі - у разі невнесення плати більше ніж двічі після закінчення встановленого договором терміну платежу;
    • руйнування або псування житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає;
    • використання житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає, не за призначенням;
    • порушення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає, прав та інтересів сусідів (п. п. 2 і 4 ст. 687 ЦК).

    В умовах розірвання договору комерційного найму в випадках невнесення наймачем плати за житло особливо чітко відображений комерційний характер даного виду найму житлового приміщення. Наймодавець, який розраховує на отримання доходу від здачі квартири в оренду (нерідко цей дохід є для нього джерелом існування), зацікавлений порвати відносини з неплатником і здати квартиру іншого наймача.

    Разом з тим при регулюванні розірвання договору комерційного найму закон, як випливає зі ст. 687 ГК, розглядає наймача як слабку сторону і передбачає для нього ряд пільг і переваг. У разі пред'явлення наймодавцем вимоги про розірвання договору через руйнування або псування житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає, суд може замість розірвання договору прийняти рішення про надання наймачеві терміну (не більше року) для усунення ним зазначених порушень. Якщо протягом призначеного судом терміну порушення не будуть усунуті, суд при повторному розгляді вимоги наймодавця повинен буде прийняти рішення про розірвання договору. Але і в цьому випадку суд може на прохання наймача відстрочити виконання рішення на строк не більше року (абз. 2 п. 2 ст. 687 ЦК).

    Таким чином, наймодавець, незважаючи на доведеність фактів руйнування або псування житлового приміщення наймачем або особами, за дії яких він відповідає, повинен терпіти таке порушення договору і порушення його права власності протягом близько трьох років. Звісно ж, що при визначенні наслідків руйнування або псування житла принципом справедливості більше відповідало б виселення наймача (хоча він і є слабкою стороною в договорі) з найнятого приміщення без призначення йому настільки тривалих термінів «на виправлення».

    Інтереси наймача забезпечуються і в разі розірвання договору і виселення його та інших громадян, за дії яких він відповідає, якщо вони використовують житлове приміщення не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів. У таких випадках наймодавець спочатку може попередити наймача про необхідність усунення порушень, причому дана стадія є обов'язковою для наймодавця, який вирішив розірвати договір (п. 4 ст. 687 ЦК). При цьому на наймача поширюються розглянуті вище пільги: надання за рішенням суду терміну (не більше року) на усунення порушень та відстрочка за рішенням суду прийнятого ним рішення про розірвання договору на термін не більше року.

    У разі розірвання договору комерційного найму житлового приміщення наймач та інші громадяни, що проживають в житловому приміщенні до моменту розірвання договору, підлягають виселенню з житлового приміщення на підставі рішення суду. Виселення як примусовий захід застосовується, якщо зазначені громадяни відмовляються добровільно звільнити житлове приміщення. На наймодавця-власника тут не покладається обов'язок забезпечити наймача, що підлягає відповідно до закону виселенню, іншим житловим приміщенням. Таке рішення означало б необгрунтоване обмеження права власності, вторгнення в сферу правомочностей і інтересів власника.