ипотека на покупку квартиры

Покупка жилья из вторичного фонда с использованием ипотечного займа: правила оформления сделки

Покупка жилья, располагающегося на вторичном рынке жилья, наиболее удобна тем участникам сделки, для кого важно не ждать, пока дом будет сдан, или в приобретенном жилье завершится ремонт, а кто планирует сразу после получения документов на право собственности въехать и жить в таком жилье.

Однако механизм приобретения такого жилья имеет свои нюансы, ввиду чего банки не всегда одобряют ипотечные займы на приобретение такого жилья. Каким образом можно получить ипотеку и приобрести квартиру, относящуюся ко вторичному фонду?

Покупка квартиры, относимой ко вторичному фонду, с использованием ипотечного займа, ничем не отличается от аналогичной процедуры, например, в отношении новостройки, если речь идет о соблюдении этапов сделки. Однако существенные отличия есть в оформлении с точки зрения подготовки документов.

К основным этапам покупки следует отнести:

  1. Подачу документов на предварительное одобрение банком необходимой суммы для совершения сделки. Все документы, которые должны сопровождать сделку со стороны потенциального покупателя, должны быть подготовлены заранее, так как рассмотрение первичного кредита может затянуться от двух недель до нескольких месяцев, если не будет готов полный пакет документов. В случае, если пакет документов предоставлен полностью, первичное одобрение может завершено в промежутке от двух до десяти дней.
  2. Подбор варианта после получения предварительного одобрения кредитного займа. Вариант приобретаемого жилья следует подбирать, исходя из требований, которые предъявляет банк к объектам вторичного фонда, а также исходя из той суммы, которую банк одобрил для предоставления целевого ипотечного кредита.
  3. Подписание предварительного договора купли-продажи. На основании этого документа в дальнейшем будет происходить оформление кредитного договора в его окончательной версии.
  4. Оформление договора ипотечного займа на основании предоставленных документов о начале проведения сделки по купле-продаже конкретного объекта недвижимости. Подписание этого документа произойдет только после того, как банк проверит юридическую чистоту сделки и приобретаемого жилого помещения, в том числе, чтобы избежать возможностей мошенничества с таким объектом недвижимости.
  5. Подписание основного договора купли-продажи и оформление перехода права собственности от одного владельца жилого помещения к другому. После того, как такой договор подписан, сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре. Там же регистрируется и установленное банком обременение на совершение сделки до момента, пока ипотечный займ не будет полностью погашен.

Как только займ полностью погашается (в том числе со всеми штрафными санкциями, если таковые имелись), на основании соответствующего документа, выданного банком, обременение полностью снимается.

И покупатель, и продавец должны подготовить определенный перечень документов, которые понадобится предоставить в банк. В первую очередь, такая обязанность ложится на покупателя, чтобы подтвердить его финансовую состоятельность при оформлении ипотечного займа. От продавца документы потребуются для проверки чистоты сделки.

К основным документам, которые следует предоставить покупателю, относятся:

  • паспорт, как документ, подтверждающий личность потенциального заемщика;
  • свидетельство обязательного пенсионного страхования (СНИЛС);
  • документы о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН);
  • справку о заработной плате за последние шесть месяцев (оформляется по форме 2-НДФЛ или по форме банка);
  • документы, подтверждающие дополнительный доход потенциального заемщика (оформление происходит также по форме банка или в свободной форме, но с указанием источника такого дохода, например, путем предоставления для проверки подлинности существующих гражданско-правовых договоров);
  • копия трудовой книжки потенциального заемщика, заверенной работодателем (копии должны быть сделаны со всех заполненных и первой незаполненной страницы данного документа);
  • военнообязанные граждане (независимо от пола) предоставляют военный билет или другой документ, подтверждающий факт наличия воинской обязанности;
  • если потенциальный заемщик состоит в браке или расторг его, потребуются соответствующие свидетельства (предоставляются в оригиналах и копиях);
  • на каждого ребенка также потребуется предоставить свидетельство о рождении или его паспорт (предоставляемый документ выбирается в зависимости от того, достиг ли конкретный ребенок возраста четырнадцати лет или нет);
  • в случае, если потенциальный заемщик обладает каким-либо недвижимым или крупным движимым (например, автомобилем) имуществом, потребуются документы на каждый из них, так как банк будет рассматривать их в качестве того вида имущества, на который можно будет при необходимости обратить взыскание долга по кредитному договору.

Все перечисленные документы предоставляются вместе со специально заполненной анкетой в тот банк, в котором планируется брать ипотечный займ, для рассмотрения заявки. В случае, если займ планируется брать несколькими людьми, которые хотят выступить созаемщиками, то каждый из них должен предоставить перечисленный пакет документов.

По каким параметрам искать жилье?

После одобрения кредита банком начинается этап подготовки потенциальной сделки путем подбора наиболее удобного варианта и подписания предварительного договора купли-продажи. Однако, прежде чем осуществлять такой юридический акт, следует убедиться, что подобранный вариант жилья подходит под необходимые требования, которые установлены банком. Главной особенностью в этом случае считается отсутствие в рассматриваемом варианте следующих факторов, из-за которых может отказать в одобрении основного кредита банк:

  • на основании договора ипотечного кредитования невозможно приобретение жилья у близкого родственника (толкование близких родственников банки используют в соответствии с положениями Семейного Кодекса Российской Федерации);
  • жилье не должно быть снесено в течение времени заключения ипотечного договора или в течение года после подписания такового (срок, в течение которого приобретенное жилье должно сохраняться в том виде, в котором оно было оформлено для совершения сделки, каждый банк устанавливает по своему усмотрению; в некоторых случаях в залог передается то жилье, которое получено взамен расселенного или снесенного);
  • на приобретаемое жилье не должен быть наложен арест на основании судебного решения или какие-либо обременения, которые запрещают его реализацию в соответствии с положениями Гражданского Кодекса Российской Федерации;
  • на приобретаемом жилье не должны числиться никакие задолженности, которые могут оказать негативное влияние на регистрацию перехода права собственности на него, в том числе долгов по коммунальным платежам.

Данные параметры оцениваются каждым банком до момента, пока не подписан основной договор ипотечного кредитования и денежные средства не переведены продавцу. Использование такой проверки направлено на то, чтобы минимизировать возможности мошенничества со стороны потенциальных участников сделки.

Итогом проведения всех необходимых проверок со стороны банка становится подписание договора предоставления ипотечного кредита на приобретение конкретного объекта жилой недвижимости, а также основного договора купли-продажи.

Первым подписывается договор ипотечного кредитования, так как только после его подписания денежные средства от банка будут перечислены продавцу жилья.

После перечисления денежных средств (банки в основной своей массе рассматривают вопросы с перечислением денежных средств на счет продавца, открытый у них же) происходит подписание основного договора купли-продажи и акта передачи квартиры. Эти документы будут являться основными для того, чтобы произвести последующую регистрацию перехода права собственности в Росреестре с получением документов о праве собственности и передачи их в залог банку до момента полного погашения ипотечного займа.

Установленное банком обременение на любые способы реализации имущества или его использования в целях получения собственной выгоды (например, аренды или найма) также подлежит обязательной регистрации в органах Росреестра.

Приобретение с использованием ипотечного займа квартиры на вторичном рынке на сегодняшний день достаточно удобный вариант покупки жилья. Однако при подборе варианта для проживания следует особое внимание уделить наличию или отсутствию в отношении выбранного варианта тех факторов, которые банки рассматривают как негативные при изучении жилья до окончательного одобрения займа.

Сумма кредита в рублях*

Срок кредита в месяцах*

Сумма кредита в рублях*

Срок кредита в месяцах*

Ставка по кредиту % годовых*

Полная сумма кредита:

Решением квартирного вопроса занимается огромное число людей. Высокая стоимость недвижимости становится причиной того, что далеко не у каждого найдется нужная сумма, которой хватило бы для того, чтобы купить квартиру, дом и пр. Кто-то начинает копить, отказывая себе во многом, другие привлекают средства родственников или друзей, прочие ждут наследства, но многие, оставаясь независимыми до конца, используют банковский кредит. Ипотечное кредитование имеет ряд особенностей, отличающих его от прочих видов денежных займов. Оно предполагает крупные суммы, пониженную, по сравнению с другими, процентную ставку и продолжительный период выплат.

Услуги, упрощающие процесс получения кредита

Узнать, как купить квартиру в ипотеку Вы можете на нашем сайте. Здесь Вы найдете самые разнообразные услуги, способствующие тому, что найти свой кредит Вы сможете быстро, без дополнительных хлопот и затрат - начиная от свежих новостей и информации, касающейся всех видов кредита, заканчивая работой кредитного брокера, который может взять все обязанности по оформлению Вашего денежного займа на себя, включая и ведение переговоров с кредитной организацией, и выяснение вопросов, возникающих в процессе оформления.

Как молодой семье улучшить жилищные условия

Наиболее часто необходимость в собственном жилье возникает у молодых семей. В начале совместной жизни всем хотелось бы жить отдельно, в более комфортных условиях или, не арендуя квартиру, но вот возможность такая есть у единиц. Поэтому и актуален вопрос – как купить квартиру в ипотеку. Суть в том, что имея постоянный доход, определенного размера, Вы можете взять средства банка, приобрести на них жилье, а затем возвращать их организации на протяжении установленного срока. Конечно, как и любой другой продукт банка, ипотечный кредит имеет свою цену, но если другой возможности стать собственником жилья нет, банковский кредит может оказаться единственным выходом из положения.

  • Льготные кредитные предложения

Для молодых семей предусмотрены различные варианты, которые способствуют упрощению ипотеки – здесь и государственные программы, и специальные предложения коммерческих банков. Если рассматривать социальную ипотеку, то в этом случае Вам необходимо быть зарегистрированным в специальных органах, как нуждающимся в улучшении жилищных условий, кроме этого, Вы должны будете подтвердить недостаточность дохода. Используя же ипотечные предложения банков, можно воспользоваться и тем, что созаемщиками могут выступать Ваши родители, доход учитывается совокупный, что увеличивает шансы на положительное банковское решение.

Банковские онлайн услуги становятся все более востребованными. Они реально экономят время и силы всех тех, кто пытается приобрести жилье в ипотеку через Интернет. Вам не придется объезжать большое количество кредитных организаций, пытаясь найти более выгодное предложение. Достаточно, выбрав удобный для себя момент, зайти на сайт банка, чтобы узнать ответы на каждый из интересующих Вас вопросов. В этом случае, Вам придется, не выходя из дома, посетить сайты кредитных организаций, чтобы найти предложение, способное удовлетворить все Ваши запросы. Мы предлагаем еще более упростить задачу и избежать многочисленных переходов по сайтам банков. Наше агентство работает с кредитами уже много лет. Среди наших клиентов и те, кто имеет плохую кредитную историю, и трудоустроенные неофициально или не подпадающие под возрастные границы большинства банков и пр. Вам не придется искать – денежный заем для Вас будет подобран в течение короткого времени и совершенно бесплатно – хорошо ориентируясь в том, что на сегодняшний день предлагают банки, мы, основываясь на Ваших параметрах, находим вариант, удовлетворяющий все Ваши запросы. Высокая результативность нашей деятельности связана с умением использовать различия в требованиях банков и их продуктах на благо клиенту.

Чтобы избавить себя от хлопот по поиску и подбору кредитного предложения, заполните анкету на кредит, найти которую Вы можете на нашем сайте. Это приведет к тому, что онлайн заявка на ипотеку будет разослана системой в организации, соответствующие заданным параметрам. Купить квартиру в ипотеку Вы можете, как используя услуги знакомых Вам банков, так и организаций, недавно появившихся на рынке кредитования. А сотрудничество с банками партнерами нашей фирмы позволит Вам получить денежный заем на выгодных условиях, вместе с дополнительными услугами, делающими взаимодействие с банком еще более простым и комфортным. Ваши данные сопоставляются с предложениями и требованиями кредитных организаций, а заявка отправляется лишь в те, которые максимально подходят друг другу. Именно это и становится причиной того, что положительных ответов может быть сразу несколько. В этом случае Вам придется выбрать тот, который на Ваш взгляд окажется самым приемлемым. Не нужно утаивать информацию о прошлых просрочках – банки обмениваются подобными сведениями, что позволяет обнаружить ложь и послужит поводом для отказа.

Покупка квартиры в ипотеку в строящемся доме: правила оформления сделки и возможные риски

Покупка квартиры на этапе строительства представляет собой достаточно выгодное вложение денежных средств, в первую очередь, по той причине, что стоимость такого жилья может быть на порядок ниже (до сорока процентов), нежели жилье, приобретаемое в уже построенном доме.

Однако в случае, если речь идёт о покупке жилья в ипотеку, могут возникнуть некоторые сложности. Какие это сложности и как их избежать?

Покупка квартиры в ипотеку, если такая квартира расположена в недостроенном доме, имеет свои нюансы проведения. Вся процедура выглядит следующим образом:

  1. Подготовка документов для обращения в банк для получения первичного одобрения целевого ипотечного кредита.
  2. Получение предварительного одобрения кредита на определенную сумму, установленную на основании всех поданных документов и обозначенную в качестве желаемой потенциальным заемщиком банка.
  3. Подбор наиболее оптимального варианта жилья из имеющихся домов с незавершенным строительством. При этом следует учитывать, что банк не одобрит ипотеку на выбранный вариант жилья до тех пор, пока степень готовности дома не составит сорок процентов. Если используется какой-либо сертификат для субсидий на улучшение жилищных условий, то готовность дома должна быть не менее семидесяти процентов.
  4. Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на основании заключения договора долевого участия в строительстве конкретного дома.
  5. Получение окончательного одобрения кредита на приобретение жилья и подписание договора долевого участия с застройщиком.
  6. Регистрация подписанного договора долевого участия в Росреестре, а также налагаемого банком обременения на приобретённую квартиру.
  7. Регистрация права собственности после сдачи построенного дома и фиксация обременения на готовую квартиру до момента полного погашения ипотечного займа.

Что же касается собственно ипотечного кредита, то он оформляется также поэтапно.

Этапы ипотеки для недостроенного жилья

Так как на жильё, приобретённое в строящемся доме, невозможно оформить право собственности, то и полное оформление ипотечного займа будет осуществляться в два этапа:

  1. Собственно оформление ипотечного займа. На этом этапе клиент кредитной организации подаёт документы в банк для получения одобрения займа и подписание всех кредитных документов.
  2. На втором этапе, который реализуется после того, как дом будет сдан, происходит оформление права собственности на приобретённое жильё и передача его в залог банку до полного расчёта с выдавшей целевой кредит финансовой организацией.

Выделение второго этапа обусловлено тем, что приобретённое жильё в соответствии с требованиями ипотечного законодательства должно быть обязательно передано в залог банку. Но осуществить такую передачу можно только после того, как право собственности будет оформлено.

Некоторые банки принимают в качестве залога недостроенные жильё на основании залога прав требования. Однако такая практика на сегодняшний день встречается крайне редко из-за сложностей, которые могут возникнуть в случае, если застройщик не исполняет свои обязанности надлежащим образом.

Независимо от того, предполагается покупка жилья в строящемся доме или уже готовом, у потенциального заемщика банк запрашивает стандартный перечень документов, а именно:

  • заявление о предоставлении ипотечного займа (с указанием необходимой суммы, которую потенциальный заёмщик хотел бы получить);
  • паспорт самого заемщика и его созаемщиков (и поручителей), если планируется привлечение таковых;
  • свидетельство пенсионного страхования (СНИЛС);
  • свидетельство о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН);
  • для военнообязанных – военный билет;
  • справка о заработной плате по форме 2-НДФЛ за последние шесть месяцев, а также, в случае наличия дополнительных доходов, справка по форме банка о таковых или выписка со счетов в банке с информацией обо всех доходах также за последние шесть месяцев;
  • копия трудовой книжки, заверенная работодателем для подтверждения фактического трудового стажа;
  • свидетельство о заключении и расторжении брака (при наличии);
  • свидетельство о рождении или иные документы, удостоверяющие личности детей и других иждивенцев, которые имеются у потенциального заемщика на момент подачи заявления;
  • в случае наличия крупного имущества, движимого и недвижимого, потребуются документы, подтверждающие право собственности на них (автомобиль, дом и т.д.).

Перечисленные документы подаются в оригиналах и копиях, а заверение последних осуществляет сотрудник банка, который оформляет приём всех документов.

Так как приобретение жилья, расположенного в строящемся доме, является достаточно рискованной сделкой, то банк проверяет такие сделки с особой тщательностью. Это обусловлено тем, что нередки случаи, когда застройщики недобросовестно исполняют свои обязательства по отношению к участникам долевого строительства. Кроме того, нередки случаи полной заморозки стройки по причинам, независящим от потенциальных собственников. Чаще всего, в связи с этим, внимание обращается на:

  • степень готовности дома (проверяется фактическая и документальная готовность);
  • репутация застройщика (чем она хуже, тем меньше вероятность получить окончательное одобрение кредита именно у этого банка);
  • кредитная история и репутация потенциального заемщика (тем, у кого есть просрочки и задолженности, ипотеку не выдадут);
  • наличие у заемщика непогашенных кредитов (например, открытые потребительские кредиты, в том числе, которые готовятся к закрытию).

Кроме того, у каждого банка есть также свой перечень факторов, которые они проверяют до того, пока не примут решение о том, предоставлять ли целевой ипотечный займ или нет.

Для того, чтобы получить гарантию при приобретении квартиры в доме, находящемся на этапе строительства, следует проверить застройщика. Осуществить это можно несколькими способами:

  • на основании сведений, представленных на официальном сайте застройщика. Проверку можно осуществить путём изучения уставных документов, проектных деклараций и отчетов о проводимых строительных мероприятиях. В проектных декларациях следует смотреть количество внесённых изменений, которые отодвигают срок сдачи конкретного строящегося дома;
  • на основании данных, содержащихся в отзывах тех, кто уже является участниками долевого строительства либо пытался таковыми стать, в том числе на основании тех отзывов, которые содержатся на различных интернет-площадках отзывов;
  • изучение данных, которые содержатся в основных документах, имеющихся у банка, с которым планируется заключение кредитного договора (как правило, такие документы предоставляются застройщиками в банки-партнеры на этапе проведения проверки застройщика банком).

В целом проверять застройщика следует по уставным документам застройщика, а также на основании его проектных документов, подготовленных в отношении конкретного строящегося дома.

Приобретение квартиры, расположенной в строящемся доме, с использованием ипотечного займа является достаточно сложным процессом, в первую очередь, из-за рискованности таких сделок. Именно по этой причине следует особенно тщательно готовить все необходимые документы к сделке и проверять застройщика прежде, чем заключать кредитный договор.

Как сообщают информационные бюро, банком «Зенит Сочи» начала выдаваться ипотека на приобретение жилой недвижимости в рамках вторичного рынка.

Размер процентной ставки является фиксированным – этот показатель составляет 9,9 процента годовых. Объем кредита не может превышать 80 процентов от оценочной стоимости недвижимости, которая передается в качестве залога.

Связь-Банк понизил уровень ставок по программам ипотечного кредитования на 0,7 – 1,4 процента, в зависимости от типа программы.

Собственный уютный дом для всей семьи, находящийся на окраине города или за его пределами — мечта многих людей. Ведь как это замечательно, иметь возможность в любой момент выехать из душной городской суеты и оказаться рядом с природой. Какие шаги предпринять к осуществлению своего желания? Ведь наличных средств на покупку понравившегося дома зачастую не хватает.

Ипотечный кредит на покупку частного дома

Одним из доступных вариантов будет оформление ипотеки на покупку частного дома. Еще некоторое время назад, когда строительство набирало свои первые обороты, новых предложений о строительстве домов в ипотеку было не перечесть. Каждый мог выбрать для себя оптимальную программу.

Однако со временем большинство финансовых компаний пришло к выводу, что такой опыт складывается для них не совсем удачно, поэтому на сегодняшний день, количество предложений по ипотеке на покупку дома заметно уменьшилось.

И на это были осознанные причины:

  • недобросовестность застройщиков, стабильно нарушавших сроки сдачи домов в эксплуатацию;
  • непростая процедура оценки стоимости частных домов в сфере торговли недвижимостью;
  • низкая ликвидность – продать частный дом значительно труднее, чем городскую квартиру, это требует своих усилий, но спрос все-таки есть.

Сейчас такие программы ипотечного кредитования на покупку дома имеют место лишь тогда, когда строительная компания заключает соглашение с банковским учреждением. Но даже при наличии таких обстоятельств банки охотней выдают ипотеку на постройку дома в коттеджном поселке. Это объясняется тем, что в случае возможной финансовой несостоятельности заемщика, такой дом легче оценить и продать. И таким образом, вернуть свои средства.

Практически невозможно получение ипотечного кредита на покупку дома далеко за пределами города или на садоводческом участке (отдаленностью более 100 км.). Выход найдется в оформлении ипотеки под залог уже имеющейся квартиры, а правильнее будет сказать потребительского кредита с залоговым имуществом. Такое предложение по ипотеке на покупку дома предоставляют не все банки, поэтому выбирать не придется.

Есть и немало преимуществ ипотечного кредитования с залогом:

  • не нужно копить личные средства на первый взнос, так как он попросту отсутствует;
  • длительный срок кредитования – от 15 до 25 лет;
  • сумма предоставляемы заемных средств – от 70 до 80% от стоимости залогового имущества;
  • банк не требует страховать жизнь и здоровье клиента, но квартира все же страхуется;
  • оценку стоимости залогового имущества проводит банковское учреждение;
  • стандартный список документов: постоянная регистрация, справка об уровне дохода на постоянном месте работы, документация на залоговую недвижимость.

Ставки по ипотеке на покупку дома

Пожалуй, единственным недостатком, по сравнению с ипотечным кредитованием, является завышенная процентная ставка – свыше 14% (ипотечная составляет 11–12%). Такая разница связана с невозможностью банка контролировать процесс использования заемных средств. Например, клиент может оформить кредит на приобретение дома, а в итоге потратит все на покупку автомобиля, финансирование бизнеса или иных потребностей.

После переезда в новый дом, залоговое имущество можно продать банку, и далее погасить кредит. Такое, возможно, и успешно применяется во многих финансовых учреждениях. Важно не прекращать выплаты по основному долгу в период согласования этих действий с банком. Многие же предпочитают сдать залоговую квартиру внаем, и спокойно погашать кредит за счет получаемых средств. Если на руках имеется определенная сумма наличных средств, но их все же не хватает на покупку дома, можно воспользоваться и обычным потребительским кредитом. Для этого банк может потребовать предоставить поручителей, оформление займа при этом не доставит много хлопот. Сумма одобренных средств может составить до 1 миллиона рублей, срок кредитования не более 5 лет, да и проценты в полтора раза выше, чем при ипотеке.

Какое из перечисленных предложений выгодней – решать только вам. Поэтому при большом желании, возможность осуществить свою мечту найдется всегда.

Риск ипотеки на покупку дома с земельным участком

Покупка дома сразу в собственность — вариант идеальный. Однако, собрать полную сумму могут лишь единицы и на «помощь» приходят банкиры и кредитные организации. Условия кредитора откровенно грабительские, но выбора нет и люди идут в банк.

Легальный грабеж давно подкреплен законами РФ и международного права, поэтому банковская система ставит себя во главу финансовой пирамиды и диктует свои условия. Особо опасна долларовая ипотека. Кроме процентов банка придется покрывать зависимость Российской финансовой системы от нефте-доллара. Другими словами будьте готовы раз в 8-10 лет (во время очередного кризиса) испытать двойное увеличение суммы долга.

За 20 лет ипотеки на покупку дома, сумма выплаты превысит стоимость дома в 2,5 раза. То есть взяли 5 млн. рублей — отдали 12,5!

Ставка на жизнь или ипотечное страхование

А теперь давайте поговорим о страховании жизни, которое навязывают вместе с ипотекой. Точнее мы обязаны покупать страховку, как и ОСАГО, по закону. Чтобы понять, как нас обманывают — немного обратимся к истории.

В Англии, а позднее и США, откуда родом страховая система, очень любят заключать пари и делать ставки. Люди спорят на деньги по любому поводу, ходят в казино, где делают ставки и вообще часто пребывают в состоянии азарта. Так причем здесь казино и страхование и жизни? Дело в том, что любая страховка это документ, в котором прописано примерно следующее: вы (игрок) ставите 10 000 рублей на то, что в этом году умрете! Страховая компания вашу ставку принимает и говорит: «ОК, если вы умрете, то мы заплатим 1,5 млн рублей и покроем за вас долг по кредиту». Получается, что вы заключили пари на собственную смерть с коэффицентом 1:150.

Любое страхование — это узаконенное пари, которое вы заключает со страховой компанией. Как у букмекера.

Ипотека — подводные камни и риски

Начать стоит с того, что пока действует договор ипотечного кредитования дом и земельный участок принадлежит банку. Его нельзя продать, обменять или передать в наследство без участия кредитора. Хотя кто-то может сказать, что дом в ипотеке можно продать. И это правда. Однако ипотеку сначала придется закрыть самому или найти покупателя готового погасить за вас долг перед покупкой. Но хочу сразу предупредить — желающих оплатить чужой кредит будет не много.

Зачем покупателю, у которого есть деньги, вообще нужно что-либо и за кого-либо платить. Он купит сразу в собственность, без обременения банком и вашими долгами. Как вариант, продавцам приходится снижать цену на залоговое имущество и кроме процентов по кредиту — покрывать риски покупателя. Кроме того, банковский договор составлен таким образом, что сначала вы выплачиваете проценты, а только потом гасите тело кредита (основной долг).

Расторжение ипотечного договора даже через 5 лет и возврат имущества банку может оставить вас должником.

  1. Покупка в кредит готового доходного жилья. Например, с целью перепродажи на более выгодных условиях и досрочного погашения тела кредита. Либо сдача жилья в аренду и погашение ипотеки регулярными платежами.
  2. Ипотека на строительство дома. Так вы получите готовый дом по цене 15-20 тысяч рублей за квадрат. То есть, даже с учетом выплаты процентов по ипотеке в течение 20 лет, вы получите дом по рыночной цене: 20 т.р*2,5 раза=50 тысяч рублей за квадратный метр.
  3. Покупка жилья по цене ниже рыночной. Данный способ похож на строительство дома с использованием заемных средств. Смысл — это погашение процентов по ипотеке за счет разницы цены покупки и рыночной стоимости дома. То есть, разница между рыночной ценой и фактической ценой покупки дома, должна покрывать сумму переплаты по процентам.

Альтернатива ипотеке на покупку дома

Если вы не хотите строить, а денег на покупку готового дома не хватает, то я бы рекомендовал следующее:

  • Потребительский кредит на покупку дома. Разница между кредитом и ипотекой составит 3-4%, но сумма будет ограничена вашим официальным доходом. Так вы сможете избежать обременения на продажу и получить дом сразу в личную собственность, а в случае форс-мажора спокойно продать недвижимость и закрыть долг по кредиту.
  • Отсрочка от покупателя. Законом предусмотрена продажа недвижимости с ипотекой в пользу продавца. То есть свидетельство о собственности в графе обременения будет иметь соответствующую отметку на основе зарегистрированного в РосРеестре дополнительного соглашения между продавцом и покупателем. В доп соглашении прописывается график и сумма платежей. Так вы сможете взять ипотеку на более выгодных условиях или избежать процентов полностью.

В современном обществе сложился стереотип благополучной и счастливой жизни вокруг. Люди покупают дома, квартиры, автомобили, ездят отдыхать заграницу. Однако не стоит забывать, что за этим стоят многомиллиардные рекламные бюджеты глобальных корпораций, которые, в свою очередь, принадлежат банкам. Нам искусно создают иллюзию богатства для роста потребление.

Бери сейчас — отдавай потом.

Реальность такова — кто является хозяином денег, тот и является собственником. 85% недвижимости и автомобилей в США находятся в залоге у банков, а значит банкам и принадлежат. В России этот процент ниже за счет приватизации наследия СССР и образования целого кластера собственников жилья за счет государства. Дома и квартиры переходят по наследству, облегчая финансовую нагрузку населения. Однако Российские банки явно стремятся такую ситуацию исправить.