Содержание

вид дозволеного використання з передбачених зонуванням

Види дозволеного використання земельних ділянок

Підбірка найбільш важливих документів за запитом Види дозволеного використання земельних ділянок (Нормативно-правові акти, форми, статті, консультації експертів та багато іншого).

Нормативні акти: Види дозволеного використання земельних ділянок

(Ред. Від 31.12.2017) Стаття 37. Види дозволеного використання земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва

(Ред. Від 31.12.2017) Види дозволеного використання земельних ділянок визначаються відповідно до класифікатора, затвердженого федеральним органом виконавчої влади, що здійснює функції з вироблення державної політики та нормативно-правового регулювання у сфері земельних відносин.

Статті, коментарі, відповіді на питання: Види дозволеного використання земельних ділянок

Документ доступний: в комерційній версії КонсультантПлюс

Документ доступний: в комерційній версії КонсультантПлюс

форми документів: Види дозволеного використання земельних ділянок

Документ доступний: в комерційній версії КонсультантПлюс

Документ доступний: в комерційній версії КонсультантПлюс

Будь-який вид дозволеного використання з передбачених зонуванням територій видів вибирається самостійно, без додаткових дозволів і процедур узгодження

Види дозволеного використання земельних ділянок визначаються відповідно до класифікатором, затвердженим федеральним органом виконавчої влади, що здійснює функції з вироблення державної політики та нормативно-правового регулювання у сфері земельних відносин.

(Абзац введений Федеральним законом від 22.07.2010 N 167-ФЗ)

3. У місцях традиційного проживання та господарської діяльності корінних нечисленних народів Російської Федерації та етнічних спільнот у випадках, передбачених федеральними законами, законами та іншими нормативно-правовими актами суб'єктів Російської Федерації, нормативними правовими актами органів місцевого самоврядування, може бути встановлений особливий правовий режим використання земель зазначених категорій.

Стаття 8. Віднесення земель до категорій, переведення їх з однієї категорії в іншу

1. Переведення земель з однієї категорії в іншу здійснюється щодо:

(В ред. Федерального закону від 22.07.2008 N 141-ФЗ)

(Див. Текст в попередній редакції)

1) земель, що перебувають у федеральній власності, - Урядом Російської Федерації;

2) земель, що перебувають у власності суб'єктів Російської Федерації, і земель сільськогосподарського призначення, що знаходяться в муніципальній власності, - органами виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації;

3) земель, що знаходяться в муніципальній власності, за винятком земель сільськогосподарського призначення, - органами місцевого самоврядування;

4) земель, що перебувають у приватній власності:

земель сільськогосподарського призначення - органами виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації;

земель іншого цільового призначення - органами місцевого самоврядування.

Переведення земель населених пунктів в землі інших категорій і земель інших категорій в землі населених пунктів незалежно від їх форм власності здійснюється шляхом встановлення або зміни меж населених пунктів в порядку, встановленому цим Кодексом та законодавством Російської Федерації про містобудівної діяльності.

(В ред. Федерального закону від 18.12.2006 N 232-ФЗ)

(Див. Текст в попередній редакції)

Абзац втратив чинність. - Федеральний закон від 04.03.2013 N 21-ФЗ.

(Див. Текст в попередній редакції)

Порядок переведення земель з однієї категорії в іншу встановлюється федеральними законами.

2. Категорія земель вказується в:

1) актах федеральних органів виконавчої влади, актах органів виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації і актах органів місцевого самоврядування про надання земельних ділянок;

2) договори, предметом яких є земельні ділянки;

3) державний кадастр нерухомості;

(Пп. 3 в ред. Федерального закону від 13.05.2008 N 66-ФЗ)

(Див. Текст в попередній редакції)

4) документах про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним;

5) інших документах у випадках, встановлених федеральними законами і законами суб'єктів Російської Федерації.

3. Порушення встановленого цим Кодексом, федеральними законами порядку переведення земель з однієї категорії в іншу є підставою визнання недійсними актів про віднесення земель до категорій, про переведення їх з однієї категорії в іншу.

Стаття 9. Повноваження Російської Федерації в галузі земельних відносин

1. До повноважень Російської Федерації в галузі земельних відносин належить:

1) встановлення основ федеральної політики в галузі регулювання земельних відносин;

2) встановлення обмежень прав власників земельних ділянок, землекористувачів, землевласників, орендарів земельних ділянок, а також обмежень оборотоздатності земельних ділянок;

3) державне управління в галузі здійснення моніторингу земель, державного земельного нагляду, землеустрою;

(В ред. Федеральних законів від 13.05.2008 N 66-ФЗ, від 18.07.2011 N 242-ФЗ)

(Див. Текст в попередній редакції)

3.1) здійснення державного земельного нагляду;

(Пп. 3.1 введений Федеральним законом від 18.07.2011 N 242-ФЗ)

4) встановлення порядку резервування земель, вилучення земельних ділянок, в тому числі шляхом викупу, для державних і муніципальних потреб;

(В ред. Федерального закону від 10.05.2007 N 69-ФЗ)

(Див. Текст в попередній редакції)

5) резервування земель, вилучення земельних ділянок, в тому числі шляхом викупу, для потреб Російської Федерації;

(Пп. 5 в ред. Федерального закону від 10.05.2007 N 69-ФЗ)

(Див. Текст в попередній редакції)

6) розробка та реалізація федеральних програм використання і охорони земель;

7) інші повноваження, віднесені до повноважень Російської Федерації Конституцією Російської Федерації, справжнім Кодексом, федеральними законами.

2. Російська Федерація здійснює управління і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності Російської Федерації (федеральної власністю).

Стаття 10. Повноваження суб'єктів Російської Федерації в галузі земельних відносин

1. До повноважень суб'єктів Російської Федерації ставляться резервування, вилучення, в тому числі шляхом викупу, земель для потреб суб'єктів Російської Федерації; розробка і реалізація регіональних програм використання і охорони земель, що знаходяться в межах суб'єктів Російської Федерації; інші повноваження, не віднесені до повноважень Російської Федерації або до повноважень органів місцевого самоврядування.

(В ред. Федерального закону від 10.05.2007 N 69-ФЗ)

(Див. Текст в попередній редакції)

2. Суб'єкти Російської Федерації здійснюють управління і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності суб'єктів Російської Федерації.

Стаття 11. Повноваження органів місцевого самоврядування в галузі земельних відносин

1. До повноважень органів місцевого самоврядування в галузі земельних відносин належить резервування земель, вилучення, в тому числі шляхом викупу, земельних ділянок для муніципальних потреб, встановлення з урахуванням вимог законодавства Російської Федерації правил землекористування і забудови територій міських і сільських поселень, територій інших муніципальних утворень, розробка і реалізація місцевих програм використання і охорони земель, а також інші повноваження на вирішення питань місцевого значення в галузі використання і охорони земель.

(В ред. Федерального закону від 10.05.2007 N 69-ФЗ)

(Див. Текст в попередній редакції)

2. Органами місцевого самоврядування здійснюються управління та розпорядження земельними ділянками, що перебувають у муніципальній власності.

Дозволене використання земельної ділянки

Для збереження корисних властивостей землі і для контролю весь земельний фонд країни розділений на категорії та види дозволеного використання (далі - ВРИ). При використанні земельної ділянки його власнику або орендарю необхідно враховувати цільове призначення ділянки землі. Невиконання вимог по заданому застосування землі може мати дуже серйозні негативні наслідки для власника землі.

Питання по дозволеному використанню землі розглядаються в ст. 40 Земельного і в ст. 37 Містобудівного кодексів (далі - ГРК), а також в «Класифікаторі видів використання», що є додатком до наказу Міністерства економічного розвитку (далі - МЕР) № 540 від 1.09.2014 р

Дозвіл на використання землі

За Земельним Кодексом (далі - ЗК) (ст. 7) режим використання земель визначається відповідно до приналежністю до категорії землі і виду дозволеного використання, визначених зонування територій. Це зонування проводиться за спеціальними федеральним законам. При цьому види дозволеного використання земель повинні відповідати класифікатором, затвердженим органом державної влади (наказ МЕР № 540).

З іншого боку, по ст.35 Цивільного Кодексу правовий режим ділянки землі визначається містобудівним регламентом. Дія цього регламенту поширюється на всі ділянки (і капітальні об'єкти), що знаходяться в даній територіальній зоні.

На деякі типи земель (ліси, водний фонд, сільгоспугіддя) такі регламенти не встановлюються.

Варіанти використання таких земель визначаються органами влади відповідно до законів (ст. 36, п.7 ГрК).

Види дозволеного використання

Відповідно до закону всі землі РФ розділені за цільовим призначенням. Відповідно до ЗК (ст.7), ГрК (ст.35) і класифікатора існують такі територіальні зони (категорії земель):

  1. Сільськогосподарська.
  2. Житлова.
  3. Для громадського будівництва.
  4. Для підприємництва.
  5. Для відпочинку.
  6. Виробнича.
  7. Транспорту.
  8. Для об'єктів оборони та безпеки;
  9. Охорони природи;
  10. Лісового фонду;
  11. Водного фонду;
  12. Загального користування;
  13. Для городництва, садівництва і дач.

У класифікаторі кожен з цих розділів поділяється на кілька підвидів. При цьому в класифікаторі кожному класу дозволів відповідає свій шифр або код.

Наприклад, в сільськогосподарській зоні можливі 18 дозволених видів застосування землі, що включають рослинництво (код-1.0), вирощування зерна (код-1.1), овочів (код-1.2), льону (код-1.6), фруктів (код-1.5), тваринництво (код 1.7), скотарство (1.8), засоби захисту рослин (1.9), птахівництво (1.10), свинарство (1.11), бджільництво (1.12) і т.д.

Зона житлової забудови (2.0) може включати ІЖС (будівництво будинку не вище 3 поверхів, вирощування садових або сільськогосподарських культур і будівництво гаража), малоповерхову (2.1.1), среднеетажние (2.5) і багатоповерхову (2.6) забудову.

Громадська забудова (3.0) включає розміщення об'єктів, призначених для задоволення різноманітних потреб людини. В даному випадку дозволяється будівництво комунальних установ (3.1), будівель для будинків престарілих, пунктів харчування, служби зайнятості, відділень зв'язку (3.2), закладів охорони здоров'я (3.4) і освіти (3.5).

В розділ підприємництва (4.0) входить розміщення магазинів (4.4), ринків (4.3), банків (4.5), офісів, готелів (4.7), виставок (4.10).

У розділі відпочинку (5.0) входять спортивні (5.1) і туристичні (5.2.1) установи.

В розділ промисловості (6.0) входить розміщення підприємств промисловості (6.1), енергетики (6.7), зв'язку (6.8), рудників і шахт (6.1), об'єктів космічної галузі (6.10), а також різних видів транспорту.

Розділ 9 включає розміщення установ, пов'язаних з охороною природи (9.1), санаторіїв (9.2), курортів (9.2.1), діяльність по збереженню пам'яток культури (9.3).

Розділ 12 включає розміщення доріг, тротуарів, архітектурних форм, кладовищ (12.1), місць поховання медичних, біологічних і радіоактивних відходів (12.2).

Розділ 13 присвячений здійсненню городництва (13.1), садівництва (13.2) і ведення дачного господарства (13.3). Для садівників, городників та дачників дозволено будівництво будинку для відпочинку, який заборонено ділити на квартири.

Як змінити дозволене використання ділянки

У деяких випадках землевласника не влаштовує дозволене використання його ділянки. Наприклад, він хоче організувати на своїй ділянці виробництво, торгову точку.

ВРИ ділянки можна змінити тільки в тих межах, які покладені для територіальної зони, в якій знаходиться ділянка. Тобто, можуть бути використані ті допустимі види використання, які наведені в регламенті даної зони.

При підготовці до зміни ВРИ ділянки необхідно:

  1. Визначити види дозволеного використання для території, на якій розташована ділянка.
  2. Визначити допустимі можливості використання для своєї ділянки.
  3. Вибрати відповідний показник.

Для вирішення першого завдання можна звернутися в Росреестр і замовити один з документів - довідку про зонування території, містобудівний план ділянки або виписку з Правил землекористування та забудови (далі - ПЗЗ) муніципалітету, в якому знаходиться ділянка.

Можливі види використання діляться на три групи-основні, умовно дозволені і допоміжні.

Перші з них є базовими, другі можуть бути застосовані тільки при позитивному рішенні громадських слухань, а треті - доповнюють перші або другі показники.

З представлених показників необхідно вибрати вид, який відповідає меті зміни виду дозволеного використання. При цьому необхідно врахувати, що вибирати показник з третьої групи можна тільки пов'язуючи цей показник з наявністю показника з першої або другої групи.

Порядок вирішення питання про зміну виду дозволу залежить від наявності в муніципалітеті ПЗЗ до містобудівних регламентів і від групи видів використання, до якої відноситься обраний показник.

Якщо в муніципалітеті ПЗЗ і регламенти вже діють, а новий показник використання потрапляє в групу основних ВРИ, то додаткових узгоджень не потрібно. В цьому випадку для зміни дозволеного використання досить звернутися в Росреестр із заявою.

До заяви додається копія паспорта. Якщо заявник не є власником ділянки, то необхідно додати документи, що засвідчують права представника власника ділянки і згоду власника на зміну характеристик ділянки.

Решта виписки і матеріали Росреестр отримує самостійно.

Якщо вибір показника потрапив на умовно дозволену групу, то будуть потрібні публічні слухання. Цей процес організовується владою після подання власником ділянки заяви і необхідних матеріалів.

В цьому випадку подається заява до місцевих органів. До заяви додаються документи, перелік яких наведено вище, а також правовстановлюючі документи на ділянку, якщо такі відсутні в ЕГРН, або довідку про відсутність таких документів в ЕГРН.

При позитивному результаті слухань муніципалітет випускає постанову про зміну ВРИ ділянки. На підставі цієї постанови Росреестр вносить нові відомості про ділянку.

Класифікатор дозволеного використання земельних ділянок. Вид дозволеного використання земельної ділянки

Вид дозволеного використання ділянки землі належить до переліку його характеристик як об'єкта нерухомості. Правовими джерелами цього поняття одночасно є земельне та містобудівне законодавство.

Яке використання землі є дозволеним

Поняття «дозволене використання земель» означає, що в процесі експлуатації враховується як цільове призначення земель, так і додаткові вимоги, джерелами яких можуть бути законодавчі акти федеральних властей і суб'єктів РФ, а також акти місцевих органів.

Отже, це юридичне поняття включає в себе як правомочність у вигляді дозволу використовувати ділянку, так і обов'язки, включаючи обов'язок використовувати землю за її цільовим призначенням та відповідно до обмежень, які встановлені правовим режимом ділянки землі.

Правові джерела поняття «вид дозволеного використання ділянки»

Усередині встановлених згідно ЗК РФ земельних категорій можливо безліч дозволених способів використання земель по їх цільовим призначенням. В принципі, було б логічно використовувати для різних методів такого використання ділянки без зміни її цільового призначення (категорії по ЗК РФ) термін «вид цільового призначення ділянки землі», як це зроблено в земельному законодавстві тієї ж України. Чому ж в Росії з'явився новий термін "дозволене використання" ?.

Справа в тому, що в РФ є два основних правовстановлюючих документа, що регулюють земельні відносини: ЗК РФ і ГРК РФ. Так ось, якщо відштовхуватися від положень тільки ЗК РФ, то цілком логічно вибудовується така ієрархічна ланцюжок понять: «цільове призначення земель» - «категорії земель» - «види цільового призначення земель (або їх підкатегорії)». Саме таким шляхом пішли творці законодавства про землю в Україні.

У РФ вихідним правовим джерелом появи даного поняття є ГрК РФ, широко застосовується дозволене використання землі населених пунктів при зонуванні їх територій (виділення спеціалізованих зон, на кшталт спальних районів, промзон, зон відпочинку і т.д.). Саме цей принцип містобудування послужив підставою для початкового внесення ще в 1998 році в ГРК РФ терміна «дозволене використання земельних ділянок», перелік яких міститься в містобудівних регламентах, що входять в якості окремих розділів в Правила землекористування і забудови (ПЗЗ), що приймаються владою кожного населеного пункту . Звідси цей термін, як і термін «зонування територій», перекочував в ЗК РФ і в усі наступні нормативні документи.

Як класифікує ВРИ земельних ділянок ГрК РФ

Отже, в ПЗЗ конкретного населеного пункту входить у вигляді одного з розділів карта його територіальних зон, а також містобудівна регламент, у якому крім усього іншого і перелік ВРИ земельних ділянок для кожної такої зони. До послуг правовласників ділянок для кожної зони наводиться насамперед перелік основних ВРИ, які вони можуть вибирати самостійно без жодних дозволів і погоджень.

Крім того, для конкретної зони може бути передбачений перелік умовно-дозволених ВРИ, які також вибираються правовласниками самостійно, але їм потрібно буде отримати дозвіл місцевої влади після проведення публічних слухань з цього питання для врахування думки населення. Якщо для даної зони передбачено перелік допоміжних ВРИ, то він може бути приєднаний правовласником ділянки до будь-якого з перших двох ВРИ, але не може використовуватися сам по собі.

Як вибиралися ВРИ земельних ділянок до 2015 року

Припустимо, що з кількох земельних ділянок певним їх власником формувався в територіальній міській зоні для житлової забудови (зона ЖЗ) нову ділянку для будівництва 9-поверхового житлового будинку. Для вибору ВРИ нової ділянки власник повинен був звернутися до ПЗЗ свого міста (або до ПЗЗ конкретної територіальної міської зони для Москви і Санкт-Петербурга), знайти там розділ містобудівного регламенту, в ньому перелік ВРИ для зони ЖЗ і вибрати відповідний його мети основний вид дозволеного використання або умовно-дозволений.

При прийнятті містобудівних регламентів законодавчі міська влада самостійно придумували назви ВРИ, в зв'язку з чим в країні виникла велика їх різноманітність. Це істотно ускладнювало ведення кадастрового обліку земельних ділянок. Саме тому в кінці минулого року був введений в дію класифікатор дозволеного використання земельних ділянок.

Особливості російського класифікатора ВРИ

Будь-класифікатор спрощує сприйняття і розуміння будь-якого процесу. Так і класифікатор ВРИ впорядковує всілякі види використання земельних ділянок і умовно виділяє з них найбільш значущі для обраних суспільних відносин. Наприклад класифікатор ВРИ м.Нью-Йорка містить їх більше тисячі. Дозволене використання земельних ділянок класифікатор Росії ділить на сотні видів (в т.ч. укрупнені).

Класифікатор не використовує то поділ ВРИ, яке наведене в ГРК РФ. Для нього все ВРИ рівнозначні, тобто віднесення їх до основних або умовно-дозволеним залишається за розробниками місцевих ПЗЗ, що, звичайно ж, абсолютно правильно.

Все ВРИ з класифікатора припускають можливість розміщення на ділянці лінійних об'єктів: водопроводу, газопроводу, ЛЕП, але не авто- або залізниці. До цього при описі ВРИ доводилося переусложнять їх переліком можливих комунікацій, а будь-яка зміна цих комунікацій вимагало зміни і кадастрового паспорта ділянки.

У кожній зі своїх 12-ти умовних груп класифікатор містить так звані укрупнені ВРИ, які містять кілька різних видів використання. Це буде потрібно для тих ділянок, за якими ще немає ясності в напрямках їх подальшого використання.

Які наслідки матиме запровадження класифікатора ВРИ

Коли дозволене використання земельних ділянок класифікатор впорядкує, це істотно змінить правове регулювання господарської діяльності на земельних ділянках.

З 24.12.2014 класифікатор вже визначає ВРИ земельних ділянок, що встановлюються після зазначеної дати. З 25.12.2014 в держкадастр нерухомості вже не включаються види, які не передбачені класифікатором.

Місцева ж влада зобов'язані до 01.01.2020 відкоригувати свої ПЗЗ, вказавши в їх містобудівних регламентах ті ВРИ, які передбачені класифікатором.

Як бути з ділянками, ВРИ за якими вже встановлено без класифікатора

Уже встановлений вид ділянки після введення в дію класифікатора заміні не підлягає, оскільки російські законодавці завбачливо ввели таке правило в змінах в ЗК РФ (частини 11 ст. 34 ФЗ від 23.06.2014 № 171-ФЗ). І це абсолютно справедливо, так як захищаються права власників таких земельних ділянок, якщо вони припускають продовжувати на них діяльність згідно ВРИ, встановленому до введення класифікатора.

Крім того, правовласник ділянки може подати заяву про встановлення відповідності наявного ВРИ ділянки класифікатору до уповноважених органів держвлади, які зобов'язані в термін не більше місяця встановити таку відповідність.

Вибираємо вид за класифікатором

Якщо повернутися в вищеописаної процедури вибору ВРИ земельної ділянки під 9-поверховий житловий будинок, то власник ділянки повинен за класифікатором вибрати вид дозволеного використання «Багатоповерхова житлова забудова (висотна забудова)», код 2.6.

Розглядаючи ВРИ з групи 2 (житлові приміщення), можна переконатися, що їх найменування та опис виконані з метою запобігання зловживань забудовників і більш чіткого дотримання вимог до забудови конкретних територіальних зон. Так, наприклад, якщо в даній зоні встановлено обмеження по висоті житлових будинків, то замість типового ВРИ «для розміщення багатоквартирного будинку», широко використовуваного в багатьох існуючих ПЗЗ, за класифікатором можна встановити «малоповерхову житлову забудову» (до 3-х надземних поверхів) , «среднеетажние житлову забудову» (до 8 надземних поверхів) або «багатоповерхову житлову забудову» (від 9-ти надземних поверхів). Такі ВРИ не дозволять забудовникам занадто вільно інтерпретувати їх зміст, що досить часто зустрічається в даний час.

Нерідкі ситуації, коли виникає необхідність використання ділянки не за встановленим ВРИ. Наприклад, у власника ділянки з встановленим видом «земля для садівництва» виник намір збудувати на ньому капітальний приватний будинок для власного проживання. Або, навпаки, власник ділянки під ІЖС намірився використовувати його для ведення бізнесу, хоче побудувати на ньому магазин або автомайстерню.

Як же виконати зміна дозволеного використання земельної ділянки?

Цього можна досягти тільки одним способом - зміною його ВРИ. Але зробити це можна двома шляхами: із заміною категорії земель ділянки по ЗК РФ на іншу (якщо цього вимагає новий ВРИ) або без такої заміни.

Зміна ВРИ з заміною категорії ділянки на іншу

Такий спосіб зміни ВРИ підходить для великих ділянок землі, призначених, наприклад, під приміський котеджне селище або під новий житловий мікрорайон, коли потрібно перевести землю з категорії сільгоспземель в землю населеного пункту.

Зміна виду дозволеного використання за цим способом дозволяє встановити для ділянки будь-якої застосовується в практиці ВРИ.

Порядок заміни категорії чітко прописаний в ЗК РФ, а також в ФЗ № 172 від 21.12. 04 р

Спочатку готується наступний пакет документів:

  • клопотання із зазначенням причини заміни категорії, наявної і необхідної категорії, кадастрового номера ділянки;
  • особисті документи заявника;
  • виписку з держкадастру;
  • виписку з ЕГРП;
  • нотаріально завірена згода власника, якщо заяву від землекористувача.

Документи подаються до уповноваженого органу держвлади (Уряд РФ, Уряд суб'єкта РФ, місцева влада) в залежності від власності на землю, який в термін до 30 днів його розглядає.

При позитивному вирішенні органом держвлади видається акт про переведення ділянки в іншу категорію. Потім орган держвлади в 10-денний термін надсилає копію свого рішення в Росреестр для внесення ним змін до державний земельний кадастр та ЕГРП в термін до 7 днів.

Зміна ВРИ всередині однієї категорії по ЗК РФ

Цей спосіб заснований на ст. 37, 38 ГрК РФ і ст. 4.1 ФЗ «Про введення в дію ГрК РФ».

Спочатку правовласник ділянки звертається до місцевого Управління з архітектури та містобудування за ПЗЗ даного населеного пункту. У включеному в ПЗЗ містобудівному регламенті повинні бути прописані всі основні умовно-дозволені і допоміжні ВРИ по кожній територіальній зоні.

Вибравши за переліком видів своєї зони потрібний вид використання, слід звернутися до місцевої влади із заявою про встановлення для ділянки нового ВРИ. Тут потрібно пам'ятати, що найпростіше встановлювати його з числа основних, для яких не потрібно додаткових дозволів.

Отримавши відповідне рішення влади, можна звертатися в Росреестр із заявою про облік змін ВРИ ділянки.

Вид дозволеного використання земельної ділянки

Земельний кодекс РФ передбачає, що правовий режим земельної ділянки визначається виходячи з його приналежності до тієї чи іншої категорії і дозволеного використання відповідно до зонування територій. Зонування територій проводиться з метою визначення територіальних зон і встановлення містобудівних регламентів. У свою чергу територіальні зони - це зони, для яких в правилах землекористування і забудови (далі ПЗЗ) визначено межі та встановлено містобудівні регламенти.

За загальним правилом ПЗЗ повинні включати в себе карту містобудівного зонування, на якій встановлюються кордону територіальних зон, і містобудівні регламенти.

У містобудівному регламенті щодо земельних ділянок і об'єктів нерухомості, розташованих в межах відповідної територіальної зони, вказуються види дозволеного використання земельних ділянок і об'єктів нерухомості.

Будь-який вид дозволеного використання з передбачених містобудівним регламентом видів вибирається самостійно, без додаткових дозволів і процедур узгодження.

Види дозволеного використання земельних ділянок визначаються відповідно до класифікатором видів дозволеного використання земельних ділянок, затвердженим Міністерством економічного розвитку Російської Федерації (наказ від 1 вересня 2014 р N 540).

Класифікатор видів дозволеного використання земельних ділянок вступив в силу з 24 грудня 2014 р.

Дозволене використання земельних ділянок, встановлене до дня затвердження класифікатора видів дозволеного використання земельних ділянок, визнають чинним незалежно від його відповідності вказаним класифікатором.

Тобто, після 24 грудня 2014 роки вид дозволеного використання земельної ділянки може бути встановлений тільки відповідно до класифікатора.

Аналізуючи класифікатор, можна, наприклад, зробити наступні висновки:

  • для такого виду дозволеного використання земельної ділянки, як «сільськогосподарське використання», Передбачено розміщення тільки будівель і споруд, що використовуються для зберігання і переробки сільськогосподарської продукції;
  • такі види дозволеного використання, як «малоповерхова житлова забудова»І« присадибна ділянка особистого підсобного господарства », дають можливість розмістити на такій земельній ділянці житловий будинок, гараж, підсобні споруди, а також вирощувати сільськогосподарські культури. При цьому земельна ділянка з таким видом дозволеного використання не призначений для розміщення будинку з розділом його на квартири, а побудований на ньому хата повинен бути висотою не вище трьох надземних поверхів;
  • вид дозволеного використання «торгові центри (Торгово-розважальні центри) »передбачає розміщення на такій земельній ділянці об'єкта нерухомості понад 5000 кв. м. з метою розміщення організацій надають послуги банківської і страхової діяльності, послуг громадського харчування, розваги, а також розміщення гаражів та (або) стоянок для автомобілів співробітників і відвідувачів торгового центру;
  • для розміщення об'єкта нерухомості, призначеного для продажу товаров, торгова площа яких становить до 5000 кв. м. підійде такий вид дозволеного використання, як «магазини».

Взагалі варто відзначити, що класифікатор видів дозволеного використання земельних ділянок викликає деякі питання при його застосуванні на практиці.

З урахуванням того, що процес зміни виду дозволеного використання земельної ділянки займає велику кількість часу і грошових коштів (для регіонів, де не прийняті правила землекористування і забудови), а від виду дозволеного використання земельної ділянки залежить розмір земельного податку (орендної плати), до вибору виду дозволеного використання земельної ділянки варто поставитися досить серйозно.

Чому слід дотримуватися вид дозволеного використання земельної ділянки?

Недотримання виду дозволеного використання земельної ділянки для орендаря такої земельної ділянки може спричинити розірвання договору оренди земельної ділянки.

Крім того стаття 8.8. Кодексу про адміністративні правопорушення РФ передбачає відповідальність за використання земельної ділянки не за цільовим призначенням відповідно до його приналежністю до тієї чи іншої категорії земель і (або) дозволеним використанням у вигляді адміністративного штрафу у розмірі:

  • якщо визначена кадастрова вартість земельної ділянки, на громадян у розмірі від 0,5 до 1 відсотка кадастрової вартості земельної ділянки, але не менше десяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян і не більше ста неоподатковуваних мінімумів доходів громадян; на посадових осіб - від 1 до 1,5 відсотка кадастрової вартості земельної ділянки, але не менше двадцяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян і не більше ніж триста тисяч рублів; на юридичних осіб - від 1,5 до 2 відсотків кадастрової вартості земельної ділянки, але не менше ста неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, і не більше семисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян,
  • а в разі, якщо не визначенакадастрова вартість земельної ділянки, на громадян у розмірі від десяти тисяч до двадцяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян; на посадових осіб - від двадцяти тисяч до п'ятдесяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян; на юридичних осіб - від ста тисяч до двохсот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Якщо на земельній ділянці проводиться будівництво та таке будівництво не передбачено видом дозволеного використання земельної ділянки, то відповідно до статті 222 ГК РФ результат будівництва буде визнаний самовільно побудовою.

За загальним правилом самовільно побудовою є житловий будинок, інший об'єкт нерухомості:

  • створений на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети;
  • створений без отримання на це необхідних дозволів;
  • створений з істотним порушенням містобудівних і будівельних норм і правил.

Земельна ділянка буде вважатися невідведених для цілей будівництва відповідного об'єкта нерухомості, якщо його вид дозволеного використання не передбачає такого будівництва.

Крім того, не змінивши вид дозволеного використання земельної ділянки, неможливо буде отримати дозвіл на будівництво, а згодом дозвіл на введення об'єкту нерухомості в експлуатацію (стаття 51, 55 Містобудівного кодексу РФ).

Законом встановлено, що особа, яка здійснила самовільну споруду, не набуває на неї права власності. воно не має права розпоряджатися будівлею - продавати, дарувати, здавати в оренду, здійснювати інші операції.

самовільна споруда підлягає знесенню здійснив її обличчям або за його рахунок.

Варто також додати, що статтею 9.5. Кодексу про адміністративні правопорушення РФ передбачено, що будівництво, реконструкція об'єктів капітального будівництва без дозволу на будівництво тягне за собою накладення адміністративного штрафу на юридичних осіб - від 500 000 рублів до 1 000 000 рублів або адміністративне призупинення їх діяльності на строк до дев'яноста доби.

ТОВ «Дікес Консалтинг» надає юридичні консультації з питань зміни виду дозволеного використання земельних ділянок, а також юридичний супровід будівництва об'єктів нерухомості в Москві і Московській області докладніше

Особливості зміни виду дозволеного використання в місті Москві і Московській області власниками земельних ділянок